按揭攻略:按揭新指引對小投資者影響

25-3-2015

金管局收緊按揭指引,將600萬元以下物業按揭成數收緊至6成;多數人第一個印象是初次置業人士更難上樓;但事實上更受影響的應該是已經持有一個或以上物業,而供款比率已較高的小投資者。

「先上車,再儲錢買第二套物業」,達到起碼「一間自住樓,一問收租樓」是不少港人的理財目標。在正面按揭資料 (即個人有多少宗未償還按揭) 加入信貸資料庫之前,一般借款人可以輕易以「自用」條件向多家銀行為不同的物業申請按揭。

在數年前信貸資料庫加入正面按揭資料後,按揭申請人持有多少個未供滿物業對銀行來說已是一目了然。雖然金管局對於「持有一個或以上未供滿物業的按揭申請」有較嚴格的壓力測試標準,即供款基本上限不可逾月入40%,現行按息上升3厘,供款不可逾月入50%。不過,過去在執行上,只要按揭申請人有合理理由,即使申請人另外有物業尚未供滿,銀行仍可以「自用」條件批出按揭,即供款基本上限不可逾月入50%,現行按息上升3厘,供款不可逾月入60%。

但上月底金管局推出的新指引,規定但凡按揭申請人持有未供滿物業,或作為其他按揭物業的擔保人;在申請按揭時,供款佔月入上限便一律不得高於40%,現行按息上升3厘,供款不可逾月入50%。

對持有一個自住物業,打算購買另一個物業(不管是否投資)的小業主來說,在新指引下,購置第二個物業有較嚴格的壓測標準,部分情況下,會收窄小業主購置物業價格的選擇範圍。

具體而言,以一個月入6萬元,持有一個自住物業,按揭餘額200萬元,利率2.15厘,尚餘還款年期20年的家庭為例。過去如成功獲銀行接受購買第二套物業是自用,如新物業按揭年期為30年,按息2.15厘,可借入按揭上限約為414萬元。在新指引下,即使銀行批出年期為30年,按息2.15厘的按揭,可借入上限會減至約304萬元。首期方面,如單位由業主本人或直屬系親屬使用,按揭成數仍可維持在6成。

從風險管理角度看,有關指引有一定必要,可進一步保證持有多個物業借款人有足夠的償還能力。不過,對於有意進行物業投資的小業主來說,可以說入場門檻進一步提高。

當然,有關指引有一定的規避空間;過去一般夫婦購置自住物業,會以聯名方式持有,申請按揭時兩人亦同為借款人。在類似指引進一步收緊後,會不會引發市場習慣改變,改以一人名義持有物業,留下另一人「自由身」的身份,方便未來購置第二套物業,值得市場留意。

天晉2

王永偉

按計劃執行董事

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