按揭攻略:按揭新指引下的擔保人

18-3-2015

金管局2月底推出新一輪逆周期措施,收緊按揭指引,一般按揭成數收緊至6成、第二套住宅及各類非自用物業的壓力測試標準收緊等。市場焦點集中討論措施對換樓客及投資者的影響,其實一群為親友物業按揭作擔保人的,所受的影響亦不容忽視。

本地樓價高企,加上數年前金管局引入壓力測試的機制,部分供款佔入息比重偏高的按揭借款人,往往會以「加擔保人」的方式獲批按揭。擔保人所擔保的,便是「借款人不會拖欠供款/斷供」;一旦借款人拖欠供款時,銀行便可採取行動,向擔保人追收欠款。

擔保人的身份,在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業,銀行計算其負擔能力時,會一併計算其所擔保的按揭供款;換言之,有擔保人身份人士,自己可借入的按揭金額,會比條件相若、但不是擔保人的人士為少—此點在按揭指引收緊前、後都沒有改變;但在新指引下,擔保人自己日後置業,申請按揭時的供款與入息比率及壓力測試標準將更為嚴格。

具體而言,假設陳先生為自己家人的物業按揭作擔保;但陳先生自己沒有物業,在舊指引下,陳先生日後置業,仍可以「自用物業」為條件,申請按揭;此時其按揭供款與入息比率基本上限為50%,壓力測試(按息加3厘時)的供款不可逾月入60%。

在新指引下,由於陳先生已為家人物業按揭作擔保,他自行置業時,按揭亦屬「第二套自住物業」;此時其按揭供款與入息比率基本上限為40%,壓力測試(按息加3厘時)的供款不可逾月入50%;簡單而言,同樣收入之下,可借用的按揭金額會進一步減少。

技術上,陳先生只要先除去家人物業按揭擔保人的身份,便可用自住物業按揭標準,為自己的物業申請按揭,令供款與入息比率基本上限下調至50%,壓力測試的供款亦回復至60%。不過,要除去擔保人的身份,要看原有物業借款人的經濟條件,如果家人入息在置業後未見明顯上升,供款比重仍然偏高,便難以取消擔保人的身份。

當然,如果家人的收入大有改善,可嘗試向原有銀行申請撤銷擔保人,令陳先生「恢復自由身」。如果有關銀行對撤銷擔保人的申請有保留,借款人也可透過轉按以撤銷擔保人,不過,此舉可能有一定代價—數年前一般新造按揭利率可能較現時新造按息低。陳先生的家人即使經濟情況改善,亦願意透過轉按令陳先生撇開按揭擔保人的身份,但按息支出卻會明顯增加。

嚴格而言,以上的影響不算按揭新指引的副作用;因為按揭擔保人的確有潛在的供款責任。但對曾為親人作按揭擔保的朋友,如果有意在短期內置業,便可能需要及早作出安排,以撤銷擔保人的身份了。

青龍頭

王永偉

按計劃執行董事

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