按揭攻略:逆周期措施的宏觀目標

11-3-2015

金管局收緊按揭指引後第二個周末,一手成交量已見明顯反彈,發展商推盤,仍是維持逐批加價的策略。部分輿論已指加辣無用,但由宏觀層面看,金管局加辣其實是應對更大規模的金融衝擊。

回顧上一次港府及金管局加辣,是2013年2月22日,是日政府推出雙倍印花稅,金管局收緊壓力測試標準。之後當局在2年多的時間內,一直未有再出招。說穿了,政府是在等,等待美國討論多年的利率正常化。一旦美息回歸「正常水平」,港息跟隨上升2、3厘,樓價便可望自行調節。在2013年估計美息2014年上升時,港府自然犯不著再出辣招,以免內外因素交互作用下,樓價出現過大跌幅。

問題是,2013年美息沒升,2014年也沒有。當局期待的美國加息遲遲未見蹤影,甚至在2015年,美息亦不見得可順利正常化;在此情況下,金管局唯有推出Plan B,以收緊按揭方式壓抑市場對樓價上升的心理預期。

加辣之後,上周美國就業市場數據大幅改善,似乎預示美國加息的阻力減少。但同樣是上周,美國芝加哥聯邦儲備銀行總裁埃文斯(Charles Evans)仍然表示,聯儲局應該推遲加息時間至明年,以使通脹率不遲於2018年回到2%的目標水平。表面看來,美國聯儲局內部的訊息不一致,但卻正正反映現時局面:美國經濟數據仍然陰晴不定,加息難,不加息亦難。

單看就業數據,美國已大幅改善,利率正常化似乎無甚阻力。但只要把眼光放在美元作為國際主要儲備貨幣,便應明白,美國加息與否,卻有各種牽制和博奕考量。

金融海嘯後,各國競相以貨幣貶值應該經濟危機,但至今除美國見小成,可暫停量寬外,其他主要經濟體的量寬仍然持續。今年以來,落實進一步量寬的便包括歐洲、日本;而丹麥、瑞典、以色列、土耳其、中國、印度亦已先後減息。

在環球互為影響的情況下,美息維持不變,別國減息,已會帶來等同美息上升的果效。因此,美匯指數踏入2015年以來,已由90升至97。一旦美息真正舉步向上,多年不見的強美元情況又將重臨。強美元對美國經濟未必完全是壞事,但美元過強,可能會影響出口,以至阻礙經濟復甦,卻是聯儲局不得不考慮的因素。

撇開聯儲局鷹鴿兩派互相矛盾的言論,只要看看環球減息的大環境,便可判斷,美息究竟是6月加抑或9月加,似乎不是核心。真正重要的是,美息即使回升,加息亦是舉步維艱。今年較可能出現聯儲局輕微上調利率一兩次,以示聯儲局對利率正常化決心不變;但2016年美國大選,各國量寬、減息持續,聯儲局較合理的部署仍是謀定而後動。

筆者相信,香港金管局正是判斷美息上升幅度有限,預期本地樓市將在農曆新年後出現新一輪瘋漲。為了避免此情況出現,便以先發制人(Pre-emptive act)方式,在春節假期後即行出招。

想像一下,你是金管局高層,收緊按揭之後,最希望看到的反應是什麼?恐怕不會是樓價大跌吧?最理想的結果,不就是樓價不大跌、也不狂升,用時間去換取供應的增加,令樓價上落的影響減少!

在樓價之外,判斷金管局招數有沒有效,更重要的,是按揭借款人的償付能力。在多次收緊壓測要求及多重按揭後,平均償付能力已大幅提升,香港有能力面對比過去更嚴峻的金融危機—恐怕此才是金管局在意的宏觀目標。

逆周期措施的宏觀目標

王建成

宏亞按揭營運總裁

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