按揭攻略:按揭措施加辣影響

4-3-2015

上星期我們提到,如果樓市調控措施要加辣,線性思維的結果便是針對細價樓收緊按揭;幾天之後,金管局真的針對細價樓加推逆周期措施,如無意外,上周文章提及的後果—例如租金上升,也會出現。

金管局上周五(2月27日)宣佈收緊按揭,最受矚目的,便是700萬元以下物業按揭成數上限,一律下調至6成。即時影響是周末的一、二手成交量急跌,此結果正常不過,在按揭指引有變的情況下,原來有意入市的人料將觀望一段時間再作決定。

值得留意,一些面向青年網民的網絡媒體對金管局的指引似乎不以為然──最普遍的觀點是一般住宅物業按揭成數下調至6成,等於迫使上車客不用入市。主要立論是一般上車盤樓價已屆400萬元,首期也要160萬元,一般大學畢業生儲蓄多年都難以儲足首期。

不知為何,此類文章有意無意間總會遺忘按揭保險此類低息高成數按揭的存在。按揭證券公司繼金管局之後宣佈按保的新措施。表面看是跟隨金管局方向收緊按保,但細看其實沒有多少變化。

按揭保險修訂後,名義上,合資格住宅物業可敘造的最高按揭成數將由9成下調至8成。但對首次置業,且有固定收入及供款與入息比率不超過 45%的首次置業人士,仍可申請敘造最高9成按揭貸款。換言之,如果首次置業人士有固定收入,借入9成成按揭後供款不逾月入45%,400萬元以下物業仍可申請按保,首期可低至40萬元(當然,有關保費有一定上調)。至於市場上400萬元以下物業買少見少,那已是另一層次的問題

整體而言,收緊按揭會令市場成交量進一步減少(一手市場因有發展商二按,影響會較少),但不見得樓價會有明顯下調—正如我們上周所言,收緊按揭,令部分觀望的用家推遲入市計劃,維持租樓,有可能略為推高本地住宅租金,反而令利好一眾包租公。

此外,人民銀行周六減息,代表內地進一步放水,環球熱錢流竄,利息低企的情況會持續,此大環境下,樓價下調的空間恐怕不大。

按揭措施加辣影響

王永偉

按計劃執行董事

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