按揭攻略:加辣的思考

25-2-2015

市場再度關注細價樓升勢,有建議當局針對細價樓再收緊按揭。例如收緊600萬元以下物業的按揭成數,或收緊此類物業按揭的壓測標準等。原則上,收緊按揭,減少槓桿(Leverage)對資金流入細價樓有一定效果,但亦要衡量代價。

細價樓升幅跑贏大市,市場一般認為與過去數年的辣招及按揭逆周期措施有關—加印花稅對豪宅的影響較大,700萬元以上物業按揭成數受限,結果資金便集中細價樓。現時社會認為有需要「調控」細價樓的升幅了,線性思維的結果便是針對細價樓收緊按揭。

理論上,不論是直接收緊細價樓的按揭成數,抑或是以間接方式,例如調高細價樓按揭的壓力測試標準;都可以壓抑此方面的需求,需求下跌,升幅自然受限。但樓市環環相扣,針對一個現象出招,後果卻可能牽一髮動全身。

最直接的影響是租務市場。收緊按揭,可以壓下部分人的置業需求,但不會壓下居住需求—不買還是要租。如果成功壓下部分自用需求,令此類買家延遲入市;此類樓市準買家唯有繼續租樓居住,租金升勢可能更為凌厲;部分租客愈租愈偏遠,居住空間愈來愈小的情況將惡化。

當然,在理想的構思下,當局或可設計出一套只針對投資者,不影響用家的措施。用家的按揭不受限,只有投資者按揭受限,那便皆大歡喜了。問題有兩個,第一,自用的界線並不是非黑即白;還記得某位高官,數年前便曾表示,購置多個物業是方便子女上學;此類一家人持有多個物業,但都是自用的情況並不罕見,在資本主義社會下,也難說有什麼問題,此類需求要不要限制?

其次,如果大家都認同,樓市上升的基本因素是供應不足,外加數年前的額外印花稅令市場出現鎖盤效應,令二手流通減少。那麼即使成功限制細價樓的非自用按揭,對大市升勢亦未必有明顯影響。

當多次加辣後,樓價仍是維持上升時,希望再加辣會令市況逆轉,其實是否應該思考在加辣之外的其他可行方案呢?

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

王永偉

按計劃執行董事

按計劃 網頁:http://www.panasian.com.hk
按計劃 FACEBOOK專頁:https://www.facebook.com/pamortgage

 

按您所需 計劃未來

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
%d bloggers like this: