脫苦海講樓:新措施下市場的變化

在政府公佈一連串的措施之後,雖然樓價沒有大變,但是市場將會逐漸出現適應。所謂「你有張良計,我有過牆梯」,總結以前多次的辣招經驗,市場總不是向官方預期的方向發展。

金管局將住宅按揭,相較於之前600萬以下才能借足七成(按揭上限是420萬),現時變為只要是1,000萬以下,就清一色變為六成按揭。可以預期結果是過往因首期相對地少而集中到700以下物業的購買力,將可以分散部份到700-1,000萬的物業。

按揭新指引的影響

當然,整體的購買力將會縮減,結果是700萬以下的物業縮減的程度將較700-1,000萬的大價樓為高,有機會扭轉細價樓超升的現象。在過去數年資金集中在細價樓之下,相比於過去大單位對細單位有明顯的溢價,現時細價樓和大價樓在呎價上差距不大。

這種狀況將回歸到過往兩者有大約兩三成的溢價,若從換樓的角度看,未來當溢價再度出現,意味著大單位又再次跑贏細單位,現時是細換大時機的尾聲,有需要改善居住環境者宜早為之計。

另一個市場現象是二手市場的交投現已縮減,但同時一手市場沒有多大反應,一些新盤只要定價合理,都不難吸引到足夠的消費者,尤其是一手樓所提供的按揭選擇更多,亦可以免除估不足價的問題。雖然金管局也明言,即使是發展商提供的二按,也不可以超越銀行不得借出多於八成的規定,但可以從其他方面的優惠補足,例如印花稅的補貼、折扣優惠等。

總括來說,坊間說新措施後上車客更難置業,這或許是部份的事實,但一手市場還有龐大的分支家庭需求,說穿了就是由父母提供首期,由子女去供款吧!

Yoho第三期

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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