樓市分析:施政報告的房屋政策

梁振英發表任內第三份施政報告,市民最關注的房屋供應問題,仍然是報告的重點,相信市民最想知道的是報告中所提及的政策和供應量如何影響樓價,做投資者的,擔心樓價跌導致損失,想置業的,希望樓價跌上車或換樓。

施政報告中有關房屋政策指,政策維持未來10年每年平均興建20,000個公屋單位的目標,2015-16及2016-17年度分別預售約2,700個及約2,000個居屋單位,房協亦會於2016-17年度預售1,600個資助出售單位。

事實上,這份報告是依照之前12月公報的《長遠房屋策略》的十年建屋計劃,預算建屋目標48萬個,公私營房屋比例「六比四」,出租公屋佔20萬單位,私營房屋佔19萬,資助出售單位佔9萬,每年建屋量共48,000個,20,000公屋單位,19,000私樓單位,9,000資助出售單位,如果這份建屋計劃沒有嚇怕市場,施政報告所提的供應量也不會引起市場多大反應。

不過,我相信供應量能否達標,關鍵是有没有足夠建築工人和土地,另私樓供應還是要看發展商賣樓進度,政府定多大的目標也不能迫發展商加快賣樓!

比較新的建議是將部分新落成公屋單位售予綠表人士,從電視受訪者看,如折扣吸引,此項政策是會吸引的。有說將新落成公屋單位轉為出售,令公屋單位供應減少,其實只是一邊減另一加互相抵消的數學,條數沒有改變,新建公屋轉為出售,人們從舊的單位搬出騰空,增加的數目不變,只是新供應變成舊供應而已。

另加房協市建獲邀起新資助屋,似乎旨在協助夾心階層置業,兩項政策都是搶私人市場的潛在買家,那會否影響私人市場的細價樓?

現時一般人的思維都是物業只有升值,鈔票是貶值,最重要是有樓在手,管得那是公屋、居屋、還是私樓,在過去幾年供應短缺和大國量化寬鬆下嚴重扭曲人的思維,再加上辣招壓抑需求,在極度餓樓的情況下,什麼才叫” 足夠” 供應已經難以估計。不過,政策沒有公布幾多公屋會轉為出售?幾多是房協市建的新資助屋,可否在預期方面下手?

以現時人們餓樓的情況,無論自住還是買樓收租,有樓自住又會諗買多間收租,經濟基調沒有太大改變,筆者相信政策很難對樓價有影響。內部勢力難以影響樓價,那麽外部勢力又如何?

(下篇再談)

施政報告的房屋政策

 

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