置業信箱:有著數才轉按

你好,有些一開二既問題想請教你,希望你有空能夠幫助,先多謝。

2011年2月中購入荃德花園中層C單位(建:461實:337呎)186.8萬,9成按揭,供30年,H+0.7,個人名下,貸款額約168萬,現月入21K,網上估價大約310萬。

打算一開二,用未婚妻名買第二層(月入17K),目標樓價330萬左右大埔區自住,荃德出租 或搬返同屋企人住,兩層收租,不知下面方案可唔可行?

方案:荃德轉按5成按揭,將出租金額增加個人供款能力,問家人借P loan作第二層首期,未婚妻9成上會,我作擔保人。

另,荃灣比大埔,那個區份看好?及放棄低息hibor plan換樓是否明智?

答案

先答讀者最後尾的問題:放棄低息Plan是否明智?相信很多人在賣樓或加按時,都會碰上類似的情況。

那些H+0.X%的按揭,已經是有今生無來世,就以讀者所持的荃德花園作為個案分析,每月供款大約是5,563.24元。

荃德按揭

假設荃德單位以310萬,5成按揭,供30年,H+1.7%計,貸款額是155萬,月供大約是5,885元。

做了這個比較,大家會發覺:一出一入,貸款額由168萬減為155萬,供款年期由26年(30-4)變為30年,月供反而由5.6K增加到5.9K!

2010年前由於按揭利率不斷下跌,加上樓價不斷上升,所以每一次向銀行轉按,都可以借到更多錢,而同時每月供款的支出,反而不會按比例上升。但是放在目前的環境,雖然樓價上升,但由於金管局對於按揭成數越收越緊,以前可以按七成的物業,現在只可以按六成,非自住物業更只可以按五成,形成轉按有可能是金額越轉越縮,利率越轉越高,供款反而越轉越多!

筆者現在反而想問讀者,究竟為甚麼還要考慮放棄低息Plan?若果純粹因為害怕二按物業要用作自住而被call loan,最簡單的方法是繼續在單位自住,一開二純粹是用未婚妻名義買多一間。當然,會有些人選擇隱瞞,將只可以自住的單位用作收租,這種冒險行為並不值得鼓勵。

至於買這間第二層樓,如果讀者希望借九成,按揭證券公司是容許的,只要業主是首次置業人士,同時符合一定係供款能力。但讀者的未婚妻月入只有17K,在新措施之下,似乎按揭證券公司就不容許收入不足的人由其他人做擔保。

如果條件不合,就只能夠用八成按揭,首期由33萬變為66萬,但是讀者做九成按揭都要家人借P loan頂數,現在要多一倍首期,說句不中聽的話,很多揇炒的個案都是如此的。在實力不足的情況下強行進行一開二,實在值得三思!

荃灣和大埔比較,最大的分別是前者因為商業活動較多而具有投資價值,後者居住環境較佳而具有居住價值,怎樣取捨視乎讀者究竟是想有個安樂窩,還是投資增值,如果讀者最終仍維持以荃德為自住單位,收租單位宜選擇荃灣多於大埔。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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