置業信箱:沙田河畔花園、大埔八號花園

家庭各成員:父56歲自顧人士月入17k/母51歲.月入17k/ 我26歲.自顧人士月入21K/ 姊31歲.月入18k/因為剛買樓所以全家只有百餘萬現金

物業:
1.新達廣場/自住,父+母+我三名持有,買230m,估價530m,(按揭200m,0.9息,加按120m,1.9息)月供12000,尚欠29年,
2.八號花園/姊住,父+母名持有,買195m,市價365m,沒負債3.好運中心/姊單名,剛買395m,出租10k,月供7.2k,(按揭203m,2.15息)尚欠30年

雖然全家人都是庸才…收入微薄…但靠著互相合作合力~死慳死抵才有一點成績~現有幾個問題想諗sir解答~
問題:

1:有感父母年事已高~加息又迫在眉睫~可否出售八號花園再換一層河畔收租呢~河畔好似越升越有
2:八號花園同新達廣場在大埔兩地段、你認為那邊較值得持有?
3:自顧人士如何有入息証明?

Terence

答案

先解答讀者Terence的第一個問題,八號花園的單位是讀者家姐自住緊的,筆者不清楚讀者家姐的去向,就假設是搬回新達廣場的老家一齊住,那樣讀者一家就可以完成「一生三宅」,有兩間收租樓帶來被動收入,咁就唔怕讀者父母年事已高及加息帶來的經濟壓力。

有了以上假設後就可以解答餘下問題,河畔花園越升越有主要有三個理由:第一,屋苑曾大維修,硬件換過晒新; 第二,附近多左個沙田圍馬鐵站; 第三,全港細價樓都被瘋搶中,於是河畔花園就看似越升越有,但實際上現價基本上都反映晒呢三個利好因素,簡單地講,現價買河畔花園就只有買貴。

八號花園係一個無乜人提起的屋苑,其實位置都唔錯,因為係林村河畔,隔離就係大埔中心,有個好多路線的巴士總站同大埔超級城,再行過少少就有大元邨商場,計方便程度同居住環境,同河畔花園差唔多。
如果賣左間八號花園,買番間條件差唔多的河畔花園,一買一賣就唔見十幾萬駛費,買河畔收租,買賣呎價貴左(註:按中原數據,八號花園實用呎價約10,200元,而河畔花園為13,500元),當兩個屋苑都係收租10,000元,河畔花園的回報就已經比八號花園差,蝕完駛費再蝕回報,真係唔建議讀者咁樣做。讀者大可以保留八號花園作收租用,如果想持有多點現金,不如簡單一點,將層八號花園按5成俾銀行,套番百幾萬現金,既簡單又安全。

第二個問題,八號花園和新達廣場很難直接比較,因為兩者的條件相若,雖然新達廣場近鐵路站,但係大埔中心的巴士線實在太方便,兩個屋苑都有一個大型商場,如以商業價值衡量,筆者會較看好八號花園。
至於自僱人士如何有入息証明,其實係咪想問:銀行點計算自僱的收入,從而評估借貸能力?對於銀行來說,自僱人士是「自己請自己」,一樣有收入紀錄,當然更好是有交稅紀錄,銀行一般都會考慮。至於更深入的內情,最好問番銀行或者有經驗的人,例如呢篇文章就是由業內人士提供,可作參考:銀行計算自僱人士入息方法

八號花園

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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