置業信箱:新城市馬鞍山雙城謀

最近見樓價回升,想通過自己及家人手持物業做重組,以增強財務靈活性:

現有物業沙田新城市廣場(24年樓),現值約9m,前年套現了2m (每月還12k), 現由家母持有

本人30歲,月入40k,母親已退休,但有長糧每月約25k。另外有一穩定女友為結婚對象,現月入30k。 現時兩邊供款由本人承擔。本人手上cash約有1m。

因母親一個人住,固並不需要住3房物業,所以我們有計劃在現階段把沙田新城市廣場物業賣出,可套現7m。再用4m買入馬鞍山或大圍(我自己都係住沙田,想近我現在住所方便照應母親)。既可剩出約3m作備用(留待樓市下跌時出手)或投資fixed income product, 也可以借機會舊樓換新樓。 未知由沙田換做周邊地區如大圍或馬鞍山好嗎?

樓市菜鳥上

答案

好多人見樓價升左就會心思思想賣樓套現,心諗可以買番層細樓之餘,仲可以多一筆現金係手做其他投資,呢個做法好唔好就因人而異,因為每人對錢同居住環境既要求都唔同,以讀者朋友的情況,其實又唔一定要賣樓的,先講下賣樓再作資產重組的好處同壞處

好處:
1. 賣左層新城市,FULL PAY買番間400萬樓,無需擔心日後加息增加負擔
2. 買左層樓之後仲有300萬,加上讀者本身持有的100萬,現時可以如讀者所講,買些FIXED INCOME PRODUCT,或者再保守一點,買些收息股,回報都好過收租啦,仲唔駛煩租霸、維修、交物業稅等等。

壞處:
1. 依家400萬連第一城都未必買到好單位,係大圍或者馬鞍山都係買到最舊、最細既單位,而呢D單位就正係依家政府打壓的,最近推出一系列既壓抑樓市措施,就係針對細價樓可以做到高成數按揭既優勢,最近睇報紙都見到細價樓開始劈價,正所謂寧買當頭起,莫買當頭跌,唔係依家走去買層細價樓呀嘛?

2. 根據官方數字,截至2012年尾,A類單位,即實用面積430呎以下的,佔全港住宅比例31.7%,而讀者住緊的新城市廣場單位,按市值推算應該係B類單位,即實用面積770呎以下的,就佔48.8%,表面上睇讀者由B類單位轉去A類單位,好合理呀!不過讀者果間係3房單位,定位較接近C類單位,即實用面積770-1070呎的單位,C類單位只佔全港單位數目11.9%,咁樣由供應少的組別換去供應不斷增加的組別,應該唔係明智之舉。

3. 讀者依家由大換細,到日後結婚又要換番間大屋,就會有機會因為細價樓同大價樓差距擴闊而換唔番上去。

4. 一買一賣,佣金連印花稅都唔見20幾萬,再加裝修搬屋等開支,隨時要50萬落樓。

既然讀者本身都住緊另一層樓,而收入都唔錯 (自已4萬,女友3萬,母親長糧2萬5),不如考慮下同母親交換層樓住,即母親住你屋企,你住新城市,再將新城市廣場層樓加按,當市值900萬,按6成再還番原本筆按揭,都有340萬落袋,又唔駛比佣、印花稅同捱3年SSD,筆者又咁後生,可以進取少少。

沙田市中心3

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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