置業信箱:天水圍區份好嗎?元朗相比又如何?

本人年齡36,與妻子各人月薪為$20K。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K。

2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖(P Plan 2.2厘,貸款$166萬,原價$238萬),現估值$350萬!

問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅?

問題2. 天水圍比屯門,是否屯門更好?我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位?該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站,我夫婦一人一間九成上會,此選擇是否明智?

問題3. 元朗樓我覺的升得好快,買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何?

問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓,我可以應付嗎?

唔該哂!!

答:

讀者有置業收租的志向是一件好事,想做得更好,就要考慮自身條件,同埋客觀環境。所謂自身條件,除了是否有足夠儲備進攻之外,仲要考慮埋防守,在面對逆境時能不能敗部復活?關鍵往往在於,在順境時有沒有算得太盡。

而所謂客觀環境,除了買入的物業是否優質,區份是否理想外,更需要考慮銀行貸款的態度和政府的稅,這些除了在外國置業者常常忽略之外,在香港置業投資一樣要考慮。

讀者已經具備一個理想的基礎,就是擁有一個可以九成按揭(400萬以下)的單位,假定將自住單位變成九成按揭(視乎業權,或者要左手交右手),就能套得約140萬資金,再花一點時間儲到三成首期,等待時機去買第二間,以達成擁有兩個單位的目標。

筆者並不鼓勵夫婦二人都用九成按揭買樓,因為法律上九成按揭只可以用作自住,將之於租而被當局發覺,最壞的情況是被控以虛假文書,是刑事罪行;而兩人均九成按揭,家庭的財務狀況就會變得很高風險,不值得去冒險。順境才過關,逆境又如何?

至於讀者的數個問題,簡答如下:

1. 天水圍是純住宅區,商業活動有限,如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差,不過天水圍就係勝在無乜商業價值,所以屯門元朗都好比自由行攻陷,但天水圍就鮮有聽聞,即係,如果係自住,都係一個好區份。

2. 如上所述,屯門是一個理想的投資區域,除了升值潛力外,租金回報以及升幅也比天水圍理想,所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為:其一是貴買貴賣,一來一回蝕駛費,依家仲打算一拆二,蝕多一重駛費;其二,夫婦二人各自買間九成上會,兩間都唔可以出租(實際操作上可能容許咁做,但所有風險及法律責任自負),屯門南站仍未落實,東涌接駁橋則暫時未動工,等得到黎,都下一浪喇!

3. 元朗是未來巨量供應地區,將軍澳起完那幾千個單位後已無地,但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓,天水圍起完新地三個地盤,又無地了,是不是穩陣一點呢?

4. 以現時息口,借400萬,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。財務上或者可行,不過300萬只能買到咩野質素單位,心裡有數:300萬,連兆禧苑都買唔到;退而求其次,屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶,銀碼很細,但投資價值有幾多?最好讀者親身去了解一下!

青海三寶

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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