置業信箱:荃灣沙田兩邊走

本人已婚育有一小孩。早兩年前拜讀你的文章,覺得一生三宅非常之有道理。同時也很努力向這目標進發,於2014年年尾的時候完成這個目標。

本人家庭年收入為80萬,當中已包租金收入。而我們儲蓄率為一半。現只剩現金30萬。

物業資金如下:

2010年買入西沙路旁既村屋,買入150萬,市值300萬,當中再加按過,現欠款180萬,月供1.2萬(出租:1.2萬)
2012年中買入好運中心230萬,市值330萬,貸款150萬,月供0.65萬(出租:0.9萬)
2014年年尾買入荃灣麗城花園三房,買入550萬,市值580萬,貸款380萬,月供1.4萬(自住)

由於2015年初政府再出措施,加上不斷有人講細價樓就黎跌,好唔好放其中一間細價樓走?我手上現金不多。

如要放,賣走樓齡老但方便既好運中心好?定係較不方便但大些少既村屋好?又或兩間都賣走?

搬到荃灣發覺比沙田冇咁逼人、你認為荃灣同沙田比,兩個都係早期的發展城市,那個在未來看俏?

有勞賜教!

城門河谷

答案

羅馬不是一天建成,關鍵是怎樣將計劃一步步實行,當然大環境配合也很重要,讀者由2010年開始每兩年買入一間屋去達成夢想,除了因為付諸實行之外,實有助於2009年金融海嘯之後的美元量化寬鬆。

大家要注意是,美元量化寬鬆已經在2014年10月結束,雖然其他貨幣也在2015年開始接力,但是港元只是與美元掛勾,結果是港元和美元,相對於其他貨幣強勢,對香港經濟有多大影響力未可料,但大環境已經變化了,亦應該相應調整策略。

同樣地,經過金管局三番四次收緊按揭之下,雖然息率還未提升,但借錢已經不易,讀者現時能夠有三個物業環環緊扣,已經是一個很好的物業組合。這並非是筆者的謬讚,而是無論在地域上(沙田、荃灣)或類型上(村屋、炒盤、住盤)都有一定的分散。

沙田的條件不是不好,而是各種潛力均已反映在價格上,雖然未來有沙中線效應,但最大的刺激只是東鐵可以直接過海,沙中線九龍段通車與否,對於沙田本身的意義不大。不過作為收租,好運屬於市中心的收租之選,無需擔心不能租出或租金會大幅下降。

所以,應該做的未必是將物業買來換去,而是在用途上的改變,現時讀者所住麗城,雖然是住盤(即是較少被炒),但由於食正荃灣西站項目帶來的升值效應,反而在潛力上是最高的,是否可以改為出租呢?

至於西沙路村,坦白說,無論在未來升值或租務均是三間屋之中最低的,雖然烏溪沙站一帶正大力發展,但去到這一點已是強弩之末,而在位置上無論北上或去機場,在位置上都較偏遠,不過既然可以用盡借款能力,不妨抱以「食得唔好嘥」的心態視之。甚至他日租金回報未夠理想,必要時可作自住,以讀者手上只有30萬現金計,宜休養生息,再待時機。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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