置業信箱:西環買賣樓問題

現住西環擁有一個400呎單位,銀行估價430萬,餘額欠款80萬,家庭收入大約3萬4。 因孩子長大,想做樓換樓計劃,手上現金大約120萬,想換一個大約800萬的單位。

請問如果我做5成樓按,我的條件可以嗎?

在樓換樓過程中,我的計劃應該是先沽後買,定先買後沽?

應該係西灣再買三房平都要七百萬,看似沒可能。如果在新界西或東入手三房,以我入息有那地區及屋苑建議?

 

答案

按讀者朋友的物業情況估計,一層值430萬的400呎西環樓應該係舊式單幢樓,因為有少少規模的屋苑好似嘉輝花園,創業中心等都升到14000-15000一呎,就算讀者朋友唔因為孩子長大,都應該計劃一下換樓,一來改善生活環境,二來換番件好少少的物業,提高資產質素。

問題係換邊度,點樣換。

如果以800萬為預算的話,係港島區選擇都唔係好多,要換到條件稍好的物業,呎價都要13000蚊起跳,即係話800萬只可以買到一間實用面積600呎的樓,理論上都係一間三房單位來的。

之後就要睇下讀者朋友的財政狀況,先睇下夠唔夠錢俾首期,賣樓還番80萬俾銀行之後,餘下340萬,加上本身的100萬,總共有440萬,不過買賣物業係要俾佣金、印花稅同埋律師費等開支,如果買層800萬樓咁計,印花稅係30萬,佣金係12萬3千,再加上律師費,讀者應該餘下390萬左右,咁就唔夠俾5成首期了,要換樓,就要俾少一些首期,例如做6成按揭,就只需要俾320萬首期,買左樓仲有點現金備用。

計完首期就要計下供唔供得起。讀者朋友月入3萬4, 按金管局的指引,供款唔可以超過月入的50%,而壓測下供款唔可以超過月入的60%,以現時按揭利率2.15%,按揭年期為30年計算,買層800萬樓按5成的話,即係借400萬,月供15,100左右,供款比率係44.37%,都夠過啦!只可惜壓測下利率升至5.15%,月供變成21,850左右,供款比率係64.24%,過唔到壓測了。

如果讀者要過到壓測,就只可以借370萬按揭,按目前情況下應該買唔到800萬的物業。

讀者朋友如果仍然想換樓,就要調整一下目標,港島區之中可以考慮買南豐新邨的三房單位,實用面積516呎,睇番地產網的成交紀錄大概660-700萬左右,讀者朋友可以做5成首期同埋過到壓測,不過南豐新邨都成37年樓齡,唔知合唔合乎讀者心水。

另外問到先沽後買定係先買後沽,按讀者情況當然係睇下夠唔夠錢周轉啦。先買後沽的話就要先俾雙倍印花稅,申請按揭果陣如果住緊果層未賣的話,銀行做批核同壓測果陣會將供款佔入息比率上限降低,即係供款唔可以超過入息40%,壓測時供款唔可以超過入息50%,呢兩樣野都會增加讀者朋友換樓既難度,所以針對讀者朋友個case來說,答案好明顯係先沽後買啦。

最後問到新界東或西的物業,以讀者預算來說當然大把選擇,不過讀者應該係住慣香港島的人,一下子轉區仲要搬入新界應該會很難適應,所以筆者唔建議了。

西環

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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