置業信箱:馬鞍山定東涌?

本人31歲,月薪HKD48000,持有:

HKD50萬現金(自己的)
HKD70萬現金(家人的)

自住550呎新界房:2013年買入價355萬/30年期9成按現在欠314萬,月供12,000
本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等)

太太為新移民,暫時不能正式工作,工作也工薪不多。

家庭每月總開支連供養父母共HKD20,000+12,000(供自用房)
屬於一人養3頭家之香港男人

我想多買一間房子收租之用,可以點解部署呢?
我想買馬鞍山或東涌,諗sir點睇?

答案

讀者朋友有兩個問題,第一個問題係點樣部署買多一層樓用來收租,咁就要在財務上考慮幾個因素,首先讀者朋友要考慮用甚麼形式去持有呢層收租樓,可以係讀者朋友名義買多一間,或者用太太名義買多一間,又或者用公司名義持有:

- 以個人名義持有,因為讀者朋友已經有一層自住樓,買多層樓就要俾雙倍印花稅

- 以太太名義持有的話,因為太太仍然未係香港永久居民,就要俾雙倍印花稅之餘,再要俾買家印花稅(BSD)

- 以公司名義持有的話就更加唔抵,因為要交足DSD同BSD之外,日後想買多層樓的話,計算按揭果陣,呢筆租金收入又要打七折或者六折去計,即係收一萬銀租只係計6,000-7,000,七除八扣之下租金回報真係唔吸引。

當然讀者的太太獲得香港永久居民身份只係時間問題,不如就趁太太未有永久居民身份之前儲多點錢做首期,尤其係讀者朋友果30-50萬浮動收入,未必可以全數用來計算壓力測試,為安全計都係預多點錢做首期隱陣一點。

至於第二個問題就係揀馬鞍山定東涌好,咁又要講下物業本身有兩個價值,就係居住價值同埋投資價值,好多人睇黎睇去都揀唔啱心水樓,最主要原因就係價值觀問題,即係明明想搵間好住的,但係就嫌層樓無升值潛力,到層樓有升值潛力,又嫌唔好住,其實只要目標清晰的話,點會揀唔到樓!

講番正題,讀者朋友本身有自住樓,買多層樓志在收租投資,揀樓的目標就好清晰,就係果區要好租,同埋有升值潛力。點解升值潛力都重要?因為地區性的樓價升值,往往係因為外部的原因,例如交通基建改善、商業價值提升等等,結果就係層樓升左值,收租都收多一點,咁樣才是收租日日賺。

馬鞍山同東涌都係好租的區域,前者因為環境優美,沙田已經發展咗40幾年,馬鞍山都差唔多30年,有好多分支家庭想住近老家,都會考慮番區內搵樓,而東涌雖然係新開發區域,區內人口最多都係住咗十幾年,分支家庭未成氣候,不過就勝在近機場,好多機師、空中服務員,或者在機場返工的人需要在東涌搵樓,加上坐地鐵去中環都係廿幾分鐘,又一程過無需轉車同有位坐,都吸引部份港島返工的人搬入去住的。

比較升值潛力方面,東涌比馬鞍山優勝,因為馬鞍山發展大致定型,係一個人口密集的住宅區,最多係交通配套受惠沙中線通車去東九龍、西九龍會方便一點,而東涌目前商業活動唔多,暫時係一個大型住宅區,不過就勝在近機場、港珠澳大橋,而政府又多次計劃發展大嶼山,都係有條件令到東涌既商業價值提升,所以讀者朋友應該以東涌為目標去買多層樓收租。

馬鞍山定東涌

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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