理財信箱:不看好後市應否賣樓?

Lum sir

本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m,購入3.2m,月供7k,尚餘按揭約1.3m,無其它負債。

不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。

現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。

跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮?

Thanks,庸人甲

不看好後市應否賣樓

答案

呢位學生既問題為不少人所有。早年買落樓一間、現在獲利一至三百萬不等,不想再買樓,咁莫非要係咁等而他朝萬一值650萬既樓又跌返去300萬,咁咪見財化水?要解答此問題,首先要避免「點子想法」。即只考慮一投資物之升跌同抵唔抵買,作為考慮自己出入市的決定。本案讀者未有提供個人的資產及薪金,但為了多謝參與收息101課程,加上今天作者未有時間深入解答一些發問詳細的題目,所以用點列方法及舉出三個假設去回應學生發問:

1.假設讀者家庭月入3萬,月儲4千,而手上儲蓄50萬

那讀者將樓賣走是必然的!筆者建議如賣樓得10年儲蓄所得,不妨賣樓。樓市有周期,如果自己一年儲蓄只有$48000,而賣樓得(6.5-1.3)=5.2mil,即等於自己100年所儲,咁點解唔即刻賣樓?何妨樓市必有周期,磨劍等十年,必有一跌。各人修為差異只在會否為對的事情作忍耐堅持。讀者賣走得錢再想想點去好收息都未遲。

2.假設讀者家庭月入7萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬

若讀者家庭月入高一點,第一個提高是個人借貸力、第二個提高是儲蓄十年金額為2.4mil,現在賣樓所得即有20年儲蓄,都非常吸引。惟賣樓所得同自己儲蓄所比已經無上一個假設(100年!)咁大。可考慮不賣樓而將其加按。

明白到政府政策是600萬自住樓可按盡七成,即借極都為420萬所限。那讀早將樓加按,有4.2-1.3=2.9mil。金額都很吸引,當然同5.2mil比仍有不及。家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59=9.06mil,加按後用掉借貸力4.2/9.06=46%,此水平助自己可進可退。萬一樓市大跌令自己成為負資產(要跌40%),由於借貸力未用盡則仲有辦法可展期令自己在跌市保持良好心態。進取去想若自己在跌市時份工仲保得穩,可再動用借貸力去買樓。當然9.06mil是計算上的借貸力,真實的自我情況要學懂各加減借貸力的因素令成件事更有計劃。

3.假設讀者家庭月入4.5萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬

此例是舉出一個收入平庸而勤力儲蓄的家庭。面對手上住宅大升的情況怎去把握?同假設二相比呢類家庭借貸力少而資金水平尚可,那不同之應對方法是只將自住樓加按至五成再改為出租用途,下次再買樓就可以出示租約將自己最弱的一環:「低借貸力」改善,即可對症下藥。樓房加按至五成得資金6.5*50%-1.3=1.95mil。假設6.5mil樓租值$18000,家庭借貸力同時提升為(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59=7.45mil。都叫夠完成一生三宅,手先執兩間。因自住樓是已住租或「假租出」。

關於不同儲蓄水平點去應對,未在此文交待。

另一點要留意,是買樓最好的事情是可運用槓桿。就當讀者覺得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有責任提醒能同時再用九成上會買樓自住。例如放走6.5mil的兩房四小龍,再舉家搬遠同舊些少既荃灣廣場三房550萬,首期(550-480)=70萬,月供480/259=$18500,而手上資金仲淨520-70=450萬,放債基可收息4.5*12500=$56250/月,夠哂供樓仲有幾萬蚊淨。

如自己仲有資金係手,即可再upgrade用直債行堂上已授的14.8%保本方案,已當面詳細計了一次,所用物品亦已提及。有錢人,始終可得高息及保本兩全。所以,最改善個人理財取向係自己既財政實力、手上件貨係哂只佔考慮少部份。好似你個朋友小明,佢可以九成借盡用幾十萬買間樓,升可以賺價跌左咪宣佈破案又住返係公屋,同而家環境無變。又或者富如李嘉誠可以投放100萬美金去幾間start up company,幾年間回報百倍,輸哂都唔當係一回事。世間投資的點子多著,爭在你有幾明白自己情況才去做投資。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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