理財信箱:買樓收租乜乜乜?

諗Sir,

你好。
已修讀你的著作<收息論>,<樓換樓>,及已完成收息<101>,<103>課程。正準備報讀買樓<001>及<002>,但乃希望得到你進一步的指引。

小弟現況
40歲,單身,月薪54K,每月可儲蓄25K
現居於一幢物業,樓齡9年,現估值6.5M,按偈欠款1.2M,月供7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。
港幣存款800K,有400K股票,可以隨時放售。

最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當?應否買入東涌新盤東環4M樓?或暫用其他如債基方案去產出現金流?
謝!Walter

東涌北

答案

昨天答文千字,見http://homebloggerhk.com/?p=28835

分析了新盤如東環,5B座32樓3室兩房入場單位售價$476萬,即供減10%,實呎計408呎究竟好買冇?在即供先比20%,那476*20%=85萬的投資,換來估計30元呎租,即月收$12000。而分30年供樓月供3.43/2.59=$13200。在月產出正現金流為12000-13200=負1200之下,此投資未被筆者考慮。

近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30%=84萬,月供為(288-84)/259=$7870,即每月逕出$18000-7870=10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000=14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。

當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何?那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96=4.8%。

當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想:我寧願貼錢供新樓啦!做咩買咁殘既屋!?正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的!望住間新樓仲要每月進貢為何呢?搞不好低價放左仲要蝕埋價。

讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500

如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既:

(1)公路公司/2017到期/年回:6.2%
(2)亨得利(賣錶)/2018到期/年回6.6%
(3)香港房產商/2018到期/年回9.67%
(4)中國銀行/2024到期/年回4.1%

有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100-2300=US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。

所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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