理財信箱:賣樓後怎收息唔使做

Hi, 諗SIR, 拜讀 貴作「收息論」後,獲益良多,深感認同,與此同時,亦對自身投資策略作出各方面檢視: 本人和丈夫今年47歲,同為澳門長俸公務員,現扣除退休金、職業稅款項後,實際月收入合共8.5萬,擁有澳門半島中區千餘呎、時值共2千萬之自置物業及車位1個,尚欠銀行貸款30餘萬。2人打算10年內退休並可各自每月領取約現時收入80%之長俸。

資產方面包括:
1. 人民幣定期30萬
2. 基金總數42萬
3. 外幣、股票及流動現金合共30萬
4. 人壽及兒子教育儲蓄保險約值85萬

由於兒子打算2年後中學畢業往英國升讀大學,故於較早前在銀行加大原來按揭,套取400萬現金,並已於英國購置2個共值300萬之物業,每年可收取約20萬租金(平均約7%之回報)以預備其往後作住宿及繳交學費之用。

支出方面包括:
1. 全家保險每年支出15萬
2. 日常家庭開支每月2萬
3. 原樓宇按揭每月1.7萬 (尚欠大約20期 )
4. 加大現有按揭400萬, 20年分期,每期償還2.2萬
5. 扣除所有家庭開支後,每月可儲蓄2萬

扣除購買英國物業所需款項後,尚有大約100萬流動現金。現請教諗SIR如下:

1. 購買海外(尤其是英國)物業以作收租投資是否可取?
2. 投資中國內地(尤其是橫琴或珠海)又如何?
3. 餘下現金應否再購置例如澳洲或加拿大之海外物業,利用“以租養房”方式增加被動收入(大概每年有5%回報), 或等待樓宇升值後出售以賺取差價。(鑑於近年澳門樓價已颷升至一個不合理水平,且租金回報相對少)?
4. 利用100萬作股票或其他投資(例如人民幣定期)?

如有任何投資良方,務請賜教,謝謝!

賣樓後怎收息唔使做

答案

澳門的樓市,是少數比香港仲升得犀利既地方,澳門自賭權開放後,樓價升值十倍。據無線新聞在2014年12月18日的專題報導,在手信街擺檔的周小姐指現在工作不需要太拼搏。她的生意怎樣好也及不上樓房賺得多。 她有樓收租,自己則住在新口岸。這單位二千呎,有四間房,樓齡廿五年。02年她用112萬元買入,近來有人向她開價二千萬元。澳門中心地帶,十多年前,一個車位十萬、八萬都有交易,現在動輒升至三百萬元。有澳門人表示,賣掉車位,可以去香港買樓。那….澳門人怎利用此機遇去部署日後生活? 此事又對香港人有什麼啟示?

筆者認為如賣樓可得自己十年家庭儲蓄所得、不妨賣樓。樓市有周期,十年至少可等到樓市一個中期低位,所以先收未來十年既錢套有再謹慎收息,基本上可捱到下次低位及提升自己呢幾年的生活質素,至少在理財進度方面。最忌係不少高薪族心想百幾萬好多錢、不加思索將自住樓賣出,係乜息都冇收既情況下幾年已將套有百幾萬洗哂,後悔之餘又在更高位入市、成件事進退失據又冇計劃,比市場懲罰是必然既事。

讀者的儲蓄率頗低,只2.0/8.5 = 23%。原因唔係佢地大洗(月支出只2萬),而係每月(2.2+1.7) = 3.9萬元的供樓支出。此點令人有感澳門的樓價是與當地人工有點偏離,讀者只將二千萬樓加按了四百萬、供樓金額已經將月入消耗了一半。再次證明將澳門樓換做其他投資品實為上算。英國樓回報7%要受兌匯風險,簡單而言會否考慮另一條直債? 近日債價調整令收息率更吸引。

德意志銀行/永續性/9.2%
或如想到期保本,不妨考慮仲有幾年到期的:
Travelex financing/2018/6.2%
即每年淨收都可以由6.2%至9.2%不等。視乎自己了解後點去選擇。由於債市在港透明度不夠高,價平價高未必能自己分得清。筆者會面授如何為百萬投資省下幾個%的差價,此資訊一般金額機構不會授予。另如果想用番港幣投資、有另外之選擇。

讀者心態,只是停留於買股或買樓、此為一般港澳人仕「被教育」之心態。銷售者希望高波幅投資物可增加玩家出入市的次數,反而靜態收息的投資物不會提及。不少到堂上收息的朋友、五十之年才驚人為何收近10%年息是如此簡單,其實最難的不是習得方法、而是叫行業以傭金為主的參與者積極介紹以客戶利益為主的投資物品。

另外,用澳元入手債基可將12-15%回報提升至19%一年,惟面對澳紙兌美金之匯價風險,要懂得怎去對沖和應對才好參與。收7%年息實為一般,留意本blog不時有5-20%的收息方法,在用債、股、又或間套房方面都有介紹。

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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