梁隼樓評:最便宜的融資途徑

買了樓就要趁低息去快手快腳還本,一來利息支出可以減輕多少,二來又可以還多些本金,等自己層樓不容易變負資產。但是我們無時無刻都可能面對資金需要,又或者眼前有一個創業或回報更高的投資機會,將資金鎖死在層樓上面,就會容易錯過好多個機會,或者要借私貸、稅貸、甚至信用卡透支去解決資金的需要。這類型的貸款,信用卡利息高昂就人所共知,例如去信用咭透支的話,每個月就要支付3%利息,如果只還最低還款額的話,根據消委會提供的數字,實際年利率可以有成60%這麼高。

無抵押貸款利息一定高

不想付貴利息,又有甚麼方法?首先學術一點去說,無論是私貸、稅貸或者是信用卡透支,這類型的借貸純粹是一項無抵押的貸款,銀行批核與否最主要是視乎每個人的信貸報告、收入與及還款能力而決定,由於是無抵押的關係,利息就一定比有抵押的貸款為高。而有抵押的貸款來說,因為銀行有東西在手,遇上賴賬的時候就可以拿抵押品去變賣,把變賣得來的用作抵債,總好過全數撇賬而損失慘重。

樓宇按揭都算是一項有抵押貸款,樓(樓契)就是抵押品,銀行就借樓宇價值最高七成出來給賣家,於是買家就成為新業主。另外,如果日後層樓升值,或者業主已經供了不少本金落去的話,只要業主還款紀錄好,新還款額又不高過收入的一半的話,銀行就可以為層樓加按,最多按層樓估值的七成出來給業主,這樣業主就可以繼續供款,又可以有多一筆資金去應付資金需要。

H Plan利率更低

這個方法的好處有兩種,首先隨著市場競爭激烈,樓按利息不斷下調,甚至調到銀行都大吐苦水說無利可圖。好像幾年前用P Plan的業主,目前的樓按利率都只是2% – 2.15%不等。但是近年大受歡迎的H Plan,受惠個基準(H)低到接近零的關係,實際個樓按利率都是1%左右,之前用開P Plan的業主,都好難跟現有樓按的銀行說轉按,這樣又好難怪,銀行一直賺你2%都不願突然賺少1%啦,然而東家不打打西家,一轉銀行用新計劃,就可以享受低息,再加上近年樓價升了不少而套回一筆資金番來備用,可謂兩頭賺。

另一個好處就是將樓市下跌的風險轉移給銀行。假設層樓本來值100萬,後來層樓升了一半,到150萬,這個時候同銀行加按,就可以借105萬回來,扣回之前的樓按70萬,未計已供的本金,都至少有35萬額外資金到手。就算日後好景不常,樓價徐徐下跌到120萬,由於樓價仍然足夠抵償銀行借出的105萬,銀行就仍然不會賬面上有損失。同時業主就有一筆額外資金可以趁低位入市,找尋新的投資機會。除此之外,套現回來的資金,還可以留起以備不時之需,例如剛剛失業,都可以用來供樓與及應付生活需要。

加按成本是最便宜的,但是都要記得這筆資金仍然是一筆貸款來的,每個月仍然要按時還款給銀行,如果忘記還,就得不償失了。

油柑頭

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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