深夜時刻:日本樓市真的復甦了嗎?

近月不少媒體報導日本的樓市,主要內容是說在安倍經濟學之下,日本樓市熱炒起來,強勁復甦,很多外國人查詢投資日本樓市等,我相信本地傳媒這樣報導,是受到當地部份引述觀點所影響,我對這些引述觀點是存在一些疑問,因為不同人不同行業自然有不同觀點,所以用了不少時間搜集有關日本樓市的數據,搜集日本的樓市數據並不像香港般容易,難找得多。

數據,能更客觀去判斷事情,假如統計方法正確,數字也是真確的話。
回日本樓市,復甦的定義很簡單,就是價升量升,但從數據上我看不到這個定義正在發生。

日本首都圈新建公寓式住宅每平方米平均售價圖表

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日本首都圈二手公寓式住宅每平方米平均售價圖表

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可以看到,日本樓市近年(不計80年代) 最大的升幅在2005-2007年,這段時間日本首都圈二手公寓式住宅升了28.8%,之後2007年至今就一直徘徊,並沒有上升的趨勢

 

日本首都圈二手獨立屋平均售價圖表

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從日本首都圈二手獨立屋平均售價去看會更加清楚,不計80年代最大的升幅仍在2005-2007年,升幅約13%,之後就一直尋底,並已跌穿2009年金融海嘯的底位,可見價升的論點在數據上並不成立。

量有沒有升? 從過去三年看,成交並沒有明顯變化,日本首都圈二手公寓式住宅一直介乎2200-3800宗成交左右,2013年8月份為2262宗,而日本首都圈二手獨立屋成交介乎1000-1800宗成交左右,2013年8月份為1185宗,並沒有明顯趨勢,可見量升的論點在數據上也不成立。從數據上我看不到任何日本樓市復甦的跡象。

再附上日本六大城市多年來的住宅地價指數

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現時地價大約是泡沫時的34%

住宅的空置率我找不到,不過我有商業辦公室的空置率,東京23區空置率由2007年3月的2.0%上升至2013年6月的6.8%,大阪方面,商業辦公室的空置率由2007年3月的5.9%上升至2013年6月的10%,可見經濟動力緩慢。

應否投資日本的樓市

至於應否投資日本的樓市,我認為有幾件事要注意:

1. 第一是隔山買牛的風險,你沒法隨時管理你的物業,這是一個重要的風險

2. 第二是文化因素,你是否熟識日本的文化,是否略懂日語,這會在出現問題時更容易處理

3. 政治因素,日本人民族保護意識較強,這一層亦需要考慮

4. 是否已形成上升趨勢

5. 日本經濟的成敗,安倍的政策是否能成功,消費稅將會於2014年4月加至8%,日本國民的可控資金將進一步減少,會否令消費力進一步減弱,日本國債水平佔國民生產總值230%,日本人口日漸老化,新一代已無法支持日本政府無止境的發債,能否成功減債已成日本存亡的關鍵。

6. 匯價因素,如日圓大幅貶值,你的物業價值追不到貶值的損失,就會出現匯率虧損風險

詳細日本樓市數據   www.adr168.com/japanproperty.html

 

 

ADR港股比例指數   www.adr168.com

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以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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