實地睇樓:平賣必有道理

近日油塘有個新盤出售,位於舊工廠重建區內,由於部份單位的折扣價在萬元以下,現時連新界二手盤也有過萬呎價的市況下,就吸引了市場的注意力。

油塘區毫無疑問位處市區範圍內,而且該盤位處兩個海灣中間,並且未出鯉魚門仍然在保護海港條例範圍之內,不會有填海,大部份坐向都有機會看到海景,似乎就十分之吸引。

單位面積有兩房和三房,一梯四伙,大廈呈曲尺型,內檔是園景,外檔是海景,很多單位都是廳向海而房是園景。不過要留意,該盤並不是臨海,而是尚有一層大廈才到海邊,所以在未來區內逐漸重建之下,海景是必然地受阻的。但是如這個定價來看,能夠享有數年的海景,定價也不算是太進取。

油塘雖然面積不大,但由於位於山坡,即使只有一小段步程,也可以帶來一定的不便。現時港鐵站以北都是公營房屋,以南則是構思多年的油塘灣項目,由原初填海的兩萬伙大型屋苑,反覆改動變為只有兩千伙,相對來說降低了潛在供應。

而接近工廠重建區,很多工廈的業權已在發展商手中,有三個項目更早已完成,從樓價表現看較為落後,除了交通未盡人意之外,亦欠缺購物及社區設施,自不能對升值抱太高的期望。

網上有言論認為,區內應分為油塘灣和鯉魚門,可是莫講兩個地方都只是初步發展,社區有限成熟,而且條件也十分相近,都是離港鐵站有一定步程,以住宅為主的項目,再加細分只令人眼花撩亂。

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作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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