理財知識:回報槓桿化

好多人都話做孖展股票或者外匯好危險,因為睇錯市會蝕好多錢,甚至輸清光仲要倒貼。咁講都係既,用一萬蚊本錢,買十萬蚊貨,跌一成都無晒喇!所以呢類高槓桿投資(或投機),好多人一聽見都皺眉頭。

買樓多數都係做按揭,嚴格黎講亦係高槓桿投資,咁點解無乜人出聲批評?係咪大細超,定係低估了借錢買樓的風險?有個概念是評估借債的風險,叫槓桿比率(Leverage Ratios)。如果大家去Yahoo或者Google搵呢個詞,往往會話你知係認股證(俗稱窩輪)或期權的分析指標,呢個只係另一個用法。

在財務學上,槓桿比率是用來衡量公司長期的償債能力,顯示公司債項對資本的比率及其支付利息及其他固定費用的能力。槓桿比率愈高,公司的負債便愈多,風險自然越大。較常用的算式是長期負債比率 (Long-term Debt/Equity Ratio):

          長期債項(Long-term Debt)

長期負債比率 = ────────────────────

____________股東權益(Equity)

 

套用在分析按揭風險之上,向銀行借按揭可理解為長期債項,首期可理解為股東權益,就在上車果一刻,已經可以計算到槓桿比率,而一路供落去,債項會變細,而供本又會令權益增加,即係槓桿比率會越來越細,風險亦將會越來越細。

下表是現時常用的按揭成數,七成按揭係標準的按揭,低過七成的已經要有二按。相反,金管局對於大銀碼物業,或投資物業收緊按揭成數,往往只可以按六成甚至五成,而銀行亦會就物業的個別情況收緊按揭成數,例如舊樓或者村屋丁屋,唔一定可以借到七成。

首期 按揭 槓桿比率 倍翻升幅 負資產跌幅
五成按 50% 50% 1.0倍 ↑ 50% ↓ 50%
六成按 40% 60% 1.5倍 ↑ 40% ↓ 40%
七成按 30% 70% 2.3倍 ↑ 30% ↓ 30%
七五按 25% 75% 3.0倍 ↑ 25% ↓ 25%
八成按 20% 80% 4.0倍 ↑ 20% ↓ 20%
八五按 15% 85% 5.7倍 ↑ 15% ↓ 15%
九成按 10% 90% 9.0倍 ↑ 10% ↓ 10%
九五按 5% 95% 19.0倍 ↑ 5% ↓ 5%

 

以標準七成按計,槓桿比率係2.3倍,即係債項係本金的2.3倍,樓價上升30%本金就會增加一倍,相反樓價下跌30%就會變成負資產。

現時按揭證券公司已不容許低於九成的按揭,我地就計下九五按是甚麼意思:債項係本金的19倍,樓價升5%本金就會增加一倍,樓價下跌5%就會變成負資產。理論上風險同回報都好大,我地可以理解其緩衝(buffer)很低,有乜風吹草動隨時會變負資產。

在實際情況,只要業主繼續供落去,跌到負資產又如何?銀行往往不會要求還款(call loan),收回物業拍賣抵償,因為咁做會無端端製造左好多壞賬出黎。2003年樓市最低潮的時候,香港有超過十萬個負資產物業,即係話呢d物業已經全部變為負值,銀行收回拍賣,就算賣到市價,亦都一無所有,對於銀行黎講,多一事不如少一事,除非業主斷供喇!

所以物業市場較少出現斬倉情況,人們就唔覺得借大錢供樓好有問題。而在升市時,更認為可以放大投資成果,例如標準的七成按,樓價升三成已經賺一倍,可能只係三幾年間的事。

不過都係果句,要留下餘地比自己,唔好搏得咁盡。一係出多D首期,咁就無咁易負資產,就唔怕銀行call loan;唔夠首期要用二按的話,咁供款就唔好佔收入比重太多。如果首期又出得少,又要用好多收入黎供,好易兩條Q一齊斷,守都守唔住。

回報槓桿化

網誌:http://blog.tokuhon.org
電郵:tokuhon@gmail.com

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (776 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
%d bloggers like this: