按揭ABC:兩個官方負擔比率的差異

31-1-2015

香港有兩個官方統計的樓價負擔比率,有趣的是,一個已經偏高,一個卻仍然偏低。

香港政府統計的置業購買力(Home Purchase Affordability),每季刊於政府經濟報告中。標準是以一個45方米單位的市值,在7成按揭、20年還款期的條件下,計算每月供款相對於私人住 戶入息中位數的比率。2014年第三季的數值是57%,高於長期平均值的47%。

政府常說:「如果加息3厘,供款負擔會增加至七成多」,根據的便是此一比率。的確,加息會令供款上升,計算標準不變,而住戶入息平穩的情況下,此標準下的供款負擔是必然上升的。

另一個官方供款負擔,是金管局統計的新批出住宅平均供款與入息比率(Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved),定期向立法會匯報。計算的是實際批出按揭條件佔借款人入息的平均比率。有趣的是,根據現行按揭指引及上述計算標準,原則上不管按息如 何上升,此種供款負擔比率都不會有明顯影響。

在現行的按揭指引下,按揭借款人的供款支出必然不可能高於50%。事實上,由於有壓力測試(現行按息加3厘,供款不逾月入六成);遺用較長供款年期的話,供款支出上限會被限制在4成多。在平均化之後(必然有部分按揭申請人的供款佔入息比率偏低),此一標準的供款負擔一定會較上限為低,2014年底,數字都在35%左右,較2009年前平均41%為低。而只要按揭指引被有效執行,此一數字亦無甚上升空間。換言之,如果按息上升3厘,我們應該會看到,政府計算的供款負擔會 上升逾七成水平,但金管局統計的供款負擔仍會在四成以下。

Home Purchase Affordability

王永偉

按計劃執行董事

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