按揭ABC:一般估價準則

17-1-2015

大家看新聞時,不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上,債券(或任何其他商品),有買有賣就是市價,何必有什麼「評級機構」?其實類似機構的存在,目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級,避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。

同類的機制在按揭市場中,便是估價公司。銀行在批出按揭時,程序上要先得到獨立估價公司的估價報告,銀行批出的按揭,要以估價報告或成交價中低者為準,再乘以相關的按揭成數,貸出款項。

而現實中,估價公司進行估價時,估值應該參考最新的成交價。在二手市場,如果是大型屋苑,成交較多,估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業,估價公司便可能以對上一宗成交的價格,再參考整體市場的升跌幅,計算出一個估價。

另一個常見的估價準則是租金回報率,一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內,一條街都可能沒有一個舖位出售,一旦有成交,估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘,那裡一個月租10萬元的舖位,合理的估值便是2400萬元。

當然,理論歸理論,在現實中,有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是:作出口頭估價一般是免費的,而作出估價報告,又為銀行採用,估價公司才 會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低),其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低,結果可能影響有關公司收入。結果就是:雖然制 度上,估價公司應該提供一個獨立客觀的估價,但在市場競爭下,有關設想難以百分百發揮作用。

一般估價準則

王永偉

按計劃執行董事

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