置業信箱:「移花接木」換樓法

現時住在馬鞍山,想搬返出市區住,明年中就不用付SSD,諗住到時賣樓,但係聽人講明年會加息,而家佔中又驚樓跌,到時會唔會換唔成呢?有點擔心,究竟是不是應該堅持換樓?

樓換樓

 

答案

很多人說上車買樓不容易,其實換樓也不一定容易,涉及的花費甚多,除了要支付經紀佣金、整套的樓宇交易費用、搬遷費之外,之前的低息按揭會變為新造的高息按揭,才是一項長遠的支出。

數年前H按曾經低至H+0.65%,現時一般的新造按揭高出1%左右,不要少看這1%,每100萬貸款多1萬元一年,以現時七成按揭的上限420萬計,即每個月要多供3,500元,20年下來就是84萬。換句話說,如果換樓的動作不能節省息差的金額,就未必是一個精明的舉動。

而換樓的目的,是改變居住的環境,比如換區份、換面積等,要做到這件事不一定要換樓,可以用「移花接木」的方法,就是將現有的居所放租,然後在心儀的地方租樓住。雖然租新地方就要面對被人加租和逼遷的問題,但是將舊居放租,一樣可以透過加租去對沖租金上升的風險。

當然,換樓也可以有其他的得益,除了由弱勢區轉向強勢區外,由於現時特別的按揭成數限制,導致600萬以下的中小單位被搶高,而超過600萬的單位因首期問題而相對便宜,形成細單位和大中型單位出現錯價的現象。出售偏高的細單位,換入偏低的大單位,就有機會享有這種差價。

讀者要衡量的是,究竟那種方法具有更大的效益,限於資料有限,讀者不妨自行計算。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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