祥益文庫:白居二推高樓價乃市場謬誤!(上)

我經營的祥益地產內是有一個數據分析部,讓年輕的統計學畢業生可以學以致用貢獻社會,最近我委託該部門進行「白居二政策成效探討」報告,原因是想以統計學的角度,以獨立觀點,純粹以數據去尋找結論弄清楚幾個問題,(1)居二市場真的比中小型私樓升得更多?(2)「白居二計劃」是否有能力推高樓價?(3)「綠居二」正在逐漸萎縮嗎?

我覺得坊間有謬誤,認為白居二政策帶起了樓價的升幅,甚至升幅比私樓更大,我當然同意白居二推出是增加了居屋樓價上升的動力的,但是有關升幅絕不可能帶動大市上升的,可是坊間有關的數據都是不全面偏頗的,會誤導了公眾、甚至學者及議員,誤以為白居二是一個惡性的政策,甚至更荒謬的會有人以為樓價上升是政府推出類似房屋資助計劃引起的,為以正視聽我們應作出詳細學術研究。

報告做得相當仔細,分別是以房委會網頁的居屋第二市場成交紀錄及差餉物業估價署的私人樓細單位(430呎實用)統計資料去作比較,數據中是以三個時段去做比較及圖表分析的,分別是2012年8月至2014年 6月、2013年6月至2014年11月及2005年至2014年,看了三個圖表,我們得出了一些結論。

(1) 在長期來說,包括了2014年的6月之後,居屋市場都是跑輸私人市場的,居屋其實是沒有價格補貼房的屋資的助,只是有暫免補地價來降低入市的門檻而已,理應要有合理的成交量,居屋長期轉流率跑輸大市其實是不理想的,所以白居二政策如果可以令到居屋市場成交增加,轉流更加正常的話,這是一個雙贏的方案。

(2) 在2005年之後,其實只有一段時期是出現居屋市場跑贏私人樓的,就是2012年8月至2014年6月的時間了,這正是坊間流傳指控白居二令樓價上升的統計時段,但這種選擇最高時段作標準是非常之不專業的,不能夠很公平地反映及評價到有關政策。

(待續)

翠竹花園

汪敦敬 祥益地產總裁

Mr Lawrance Wong

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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