梁隼樓評:最便宜既融資途徑

一般情況之下,買樓後就要趁低息去快手快腳還左個本,一來個利息支出可以減輕少少,二來又可以還多D本金,等自己層樓無咁容易變負資產(一笑)。但係我地無時無刻都可能面對資金需要,又或者眼前有一個創業或回報更高既投資機會,將資金鎖死喺層樓上面,就會容易錯過好多個機會,或者要借私貸、稅貸、甚至信用卡透支去解決資金既需要。呢類型既貸款,信用卡利息高昂就人所共知,例如去襟機透支的話,每個月就要俾3%利息,再淨係還min pay的話,根據消委會提供既數字,實際年利率可以有成60%咁高。

唔想俾咁貴利息,又有咩野方法?首先學術一點去講,無論係私貸、稅貸或者係信用卡透支都好,呢類型既借貸純粹係一項無抵押既貸款,銀行批唔批最主要係視乎每個人既信貸報告、收入同埋還款能力而決定,因為係無抵押既關係,利息就一定比有抵押既貸款為高。而有抵押既貸款黎講,因為銀行有野揸手,遇上賴賬既時候就可以拎件抵押品去變賣,拎得幾多得幾多,總好過全數撇賬咁損失慘重。

樓宇按揭都算係一項有抵押貸款,樓(樓契)就係抵押品,銀行就借樓宇價值最高七成出黎俾賣家,於是買家就成為新業主。另外,如果日後層樓升值,或者業主已經供左唔少本金落去的話,只要業主還款紀錄好,新還款額又唔高過收入既一半的話,銀行就可以為層樓加按,最多按層樓估值既七成出黎俾業主,咁樣業主就可以繼續供款,又可以有多一筆資金去應付資金需要。

呢個方法既好處有兩種,首先隨著市場競爭激烈,樓按利息不斷下調,甚至調到銀行都大吐苦水話無利可圖。好似幾年前用p plan既業主,依家既樓按利率都只係2% – 2.15%不等。但係近年大受歡迎既h plan,受惠個基準(h)低到接近零既關係,實際個樓按利率都係1%左右,之前用開p plan既業主,都好難同現時樓按既銀行講轉計劃,咁又好難怪,銀行賺開你2%都唔願賺少1%啦。但係東家唔打打西家,一轉銀行用新計劃,就可以享受低息,仲因為近年樓價升左唔少而套番一筆資金番黎備用。可謂兩頭賺。

另一個好處就係就係將樓市下跌既風險轉移俾銀行。假設層樓本來值100萬,後尾層樓升左一半,到150萬,呢個時候同銀行加按,就可以借105萬返黎,扣番之前既樓按70萬,未計已供既本金,都至少有35萬額外資金到手。之後儘管好景不常,樓價除除下跌到120萬,由於樓價仍然足夠抵償銀行借出既105萬,銀行就仍然唔會賬面上有損失。同時業主就有一筆額外資金可以趁低位入市,找尋新既投資機會。除此之外,套現番黎既資金,仲可以留起以備不時之需,例如咁岩失業果陣,都可以用黎供樓同埋應付生活需要。

加按成本係最便宜的,但係都要記得呢筆資金仍然係一筆貸款來的,每個月仍然要按時還款俾銀行,如果唔記得還,就得不償失了。

最便宜既融資途徑

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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