梁隼樓評:點解仲有咁多人買樓?

第四季的新樓供應表面看來是源源不絕,長實推將軍澳緻南天,會德豐推The Parkside,嘉里推玖瓏山,恆基推曉悅及迎濤星灣,南豐推何文田山畔,連房協都推出喜盈來襯熱鬧,不過眾多項目合共提供的單位都是幾千個,個個屋苑都超額認購,買樓對很多人來說仍然是主流投資。

面對排山倒海的供應,淡友們自然很高興,希望供應能夠把剛性需求溝淡,筆者最近有朋友提出以下數據分析,不妨和大家分享一下。

「其實我有個問題不明白,香港的人口增長,每年平均0.6%,即45000人左右,再除番平均住戶數2.9, 即大概一年新增的戶數是15000-16000左右,這個正是現在每年的私樓供應量,還未計算公屋、居屋及丁屋,

公屋單位每年都有萬幾個,而下年開始,公屋及居屋每年都會有兩萬個新增單位,即是私樓及公營房屋合共每年提供四萬多個單位。政府早前公佈未來10年增加44萬幾個單位,用番平均每戶住戶人數2.9去計算,即足夠容納多127萬人,可是現時香港人口約720萬人,假設每年0.6%增加,10年後自然增加人口都不足50萬人

根據以上數據推算,所謂的剛性需求,其實從何而來?」

就以上數據分析,未來樓市似乎存在著供過於求問題,不過細心分析一下,以上數據有少少以偏蓋全。因為假定了每一個家庭都只可以擁有一個單位,可是幻想是美麗,現實卻很殘酷,有些單位容納了數個家庭,有些家庭卻擁有數個單位,而單位也未必用作常住或出租的,簡單地說,有些單位表面上是自住用途,實際上可能用作養老鼠,不要認為筆者在胡說,筆者多年前就認識一位朋友,特意騰出一個單位來養貓,羨慕嗎?

另外政府公佈的房屋未來供應量中,有六成是公營房屋,而現時仍有廿萬個申請者排隊等分配公屋中,還未計算未來可能增加的公屋需求,這廿多萬個公屋單位,應該只是魚生粥,剛剛好。

至於剛性需求這東西,根本是香港沒有好東西好投資,有錢唯有買樓,既可賺住又可賺價,對很多人來說是一舉兩得的好投資,這個簡單答案,應該可以釋除朋友的疑惑了。

同載於property.hk/

點解仲有咁多人買樓

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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