按揭ABC:為什麼是P-3.1%?

25-10-2014

有留意按揭市場的話,應該會了解現時多家銀行開出的按揭息口十分一致,以最優惠利率按揭(P按)為例,視乎銀行最優惠利率的不同(所謂大細P,即5.25厘或5厘),「P減」的程度有別;即最優惠利率是5.25厘的銀行,開出的最佳P按條件是P-3.1厘;而最優惠利率是5厘的銀行,開出的P按最佳條件是P-2.85厘;P按的利率下限都是2.15厘。為何如此?

原因是金管局於2010年3月,向銀行發出通告,表明除非有特別理由,新批出的按揭息率不能低於銀行同業市場的港元拆息(H)加0.7厘。若按最優惠利率 (大P﹕5.25%)計算的計劃,則要高於P-3.1厘。而背後的理由,是金管局認為,銀行需維持息差(資金成本及貸款利率之間的息差)在一個合理的水平。另外,如果銀新造按揭息率持續下調,會導致既有按揭貸款組合面對重訂息率的壓力。

近幾年最優惠利率維持不變,新批P按的下限便一直維持在2.15厘 水平。值得留意的是,現時一般新批拆息按揭的利率下限是H+1.7厘,技術上遠高於金管局指定的下限(H+0.7厘),理論上較進取的銀行可以在不違反指引的情況下,下調H按利率,以吸引借款人,擴大市佔率。不過,早幾年H按鬥平,銀行按揭只有微利,業界萬不得已,應該都不會犧牲息差去換取市佔率。

Prime Rate

王永偉

按計劃執行董事

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