按揭攻略:經濟增長放緩  樓市添壓

15-10-2014

雖然各區靜坐抗爭持續,但市場估計美國不急於加息,本地新盤銷情維持暢旺,個別更大幅調高售價。利率維持低企自然利好樓市,但置業人士不宜將目光完全聚焦於息口走勢;未來經濟增長放緩,是否會對樓市會帶來一定壓力,可能值得留意。

我們一向認為評論本地樓價是否過高,入息中位數與「一般樓價」的比率(即所謂樓價與收入比(Price to Income Ratio)無關宏旨,比率過高,代表「很多人負擔不起現時的樓價」,那是社會問題。但在成交量偏低的當下,物業其實由較高收入家庭購買,評估樓價是否欠缺支持,要留意的是高收入家庭的數據。但近日數字顯示,此類家庭的數量亦見減少。

增長放緩  高收入家庭減少不利樓市

今年第二季GDP按年收縮0.1%,統計處早前亦公布第二季的綜合住戶統計調查結果, 當中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌,分別報22,500元及31,200元,跌幅分別為2.2%及2.5%;而月入5萬以上家庭, 不論是家庭數目或佔整體家庭比例,均見下跌。在今年首季,月入5萬以上家庭有47.2萬戶,佔整體戶數19.5%。第二季,數字跌至44.5萬戶,比重回 落至18.4%。情況如持續,對樓市會有一定壓力。

另一方面,早前港大發表報告,將2014年的經濟增長預測,由3.4%,下調至2.2%,較幾家大型銀行的中期預測略低。報告表示,因為美國復蘇較預期為慢,中國經濟放緩,本地服務出口收窄,本地需求下滑。值得留意的是,有關報告未計及近日佔中事件影響。

滬港通是否延期需留意

近日的抗議活動,對本地消費有一定影響;而據聞內地多個城市已取消/減少訪港旅行團,個別國家亦對香港發出旅遊警示;下一步要留意的是原定月內推出的「滬港通」會不會延遲。較惡劣的情況下,如旅客減少、滬港通延期,港大估計的2.2%增長亦可能不保。

當然,低增長仍然是增長,至現時為止,未有機構估計整體經濟會收縮。在經濟維持低增長,而熱錢仍然充斥,按息仍然偏低的情況下,樓價或難見明顯調整。不過,增長放緩的情況下,如果利率輕微上升,本來已需要時間消化的高樓價,高位橫行、不上不落的悶局(對發展商、物業代理及持貨者而言是悶局,對希望入市的租客來說,卻是祺金的持續消耗),料會維持更長時間。

經濟堵長放緩

王永偉

按計劃執行董事

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