按揭ABC:按揭供款期的選擇

11-10-2014

新購置物業申請按揭時,按揭成數大致受按揭指引限制(當然,借款人有能力的話,可以考慮付出更多首期,直接減少借款);按息大致上是由市場決定,對借款人來說,唯一有較大自由度的,是按揭年期。如此,借款人又應該如何選擇按揭年期?

在現時的按揭指引下,銀行提供最長的按揭還款期是30年;當按息及還款期都不變時,按揭年期愈長,每月供款愈少,但每期供款償還本金的比例亦愈低,全期利息支出亦愈高。相對而言,按揭還款期愈短,每月供款愈多,而全期利息支出愈低。當然,還款期愈短,每期供款增加,借款人便需要有更高的收入以通過壓力測試的計算。

以借款額一百萬元,利率2.5厘為例;

還款期10年:
月供:$9,426.99
首年供款償還本金比例:78.8%
全期利息支出:$131,239
通過壓力測試的月入下限:$18,854

還款期30年:
月供:$3,951.21
首年供款償還本金比例:47.8%
全期利息支出:$422,435
通過壓力測試的月入下限:$9,464

因此,對於如何決定供款期,最簡單的答案便是:如果希望每月按揭供款金額較低,便應該選擇較長的還款期。相反,如果想壓低全期利息支出,又或盡早清還欠款,便應該選擇較短的還款期。

但在理財角度上,選擇或長或短的還款期,原則上有另一重考慮:按揭利率與通脹—簡單來說,如果按揭利率低於通脹率(即所謂「按揭負利率」),則借款人不妨考慮,可選擇較長的還款期,以通脹慢慢蠶食欠款的購買力。

老一輩香港人對待按揭供款的集體智慧,是「盡早清數」,不單盡量選用較短的按揭還款期。更會盡量增加儲蓄,並透過部分還款,減少利息支出。此種集體智慧,源於上世紀八、九十年代按息高企,例如80年代初按息一度高逾20厘,1997年金融風暴後,按息亦一度高逾10厘。假設按息10厘,還款期20年,按揭貸款100萬元的情況:

每月供款:$9,650.22
首月償還本金:$1,316.88(佔供款13.6%)
首月償還利息:$8,333.33(佔供款86.4%)

在此種利率偏高的環境下,借款人都有盡早還款的傾向。但2008年以來按息一直維持偏低,現時平均新造按息約2.2厘;甚至大批在數年前選用H按的借款人,按息仍然在1厘水平。同樣是還款期20年,按揭貸款100萬元,如果按息是2.2厘,供款中的本息比例會大為不同:

每月供款:$5,154.10
首月償還本金:$3,320.76(佔供款64.4%)
首月償還利息:$1,833.33(佔供款35.6%)

尤有甚者,按息2厘多,但本地通脹率是3.9%,學術上出現「按揭負利率」,理論上對借款人有利(未償還本金被通脹蠶食)。近年新批按揭年期有愈來愈長的現象,原因除了樓價高企,借款人選用長還款期以壓低每月供款外,亦與按息偏低,借款人不介意攤長供款期有關。

需要強調的是,上文的計算,是以「借款人有得揀」為前提,即借款人有作出選擇的條件。撇開壓力測試的要求,有一些情況,借款人對還款年期是沒有多少選擇餘地的。舉例而言,不同的銀行對按揭年期上限會有一定限制,例如按揭還款期加樓齡,以及借款人年齡加按揭還款期不可逾70年等等(具體限制各銀行均有不同)。如果單一業主年齡已屆65歲,又或物樓樓齡已屆60年,便難以選用較長的還款期。

按揭年期2

王永偉

按計劃執行董事

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