按揭攻略:二按的後續處理

8-10-2014

2014年樓市焦點持續集中一手盤,除了因為發展商有種種回贈,抵銷印花稅開支外,亦與部分新盤提供二按,令買家首期支出減少有關。新盤二按的全期利率一般較高,但往往會以初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按,市場一向有不少獨到見解,但必須留意,部分招數在現時的指引下難以執行。

由發展商關連財務公司提供的二按,全期利率一般會以最優惠利率(P),或P+計算。為減少置業人士初期的供款支出,二按供款初期一般有優惠,常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人(Teaser Rate),或首2年免息免供,營造一個供款假期(Payment Holiday)等。到優惠其後,才恢復以正價利率還款。

對於此類二按,會在優惠期後出現利息支出及一、二按總供款增加的情況,如果碰上利率上升,供款更會劇增,以上情況稱之為供款震盪(PaymentShock),供款佔月入比例急增,借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式,便是「到時轉按」。即在優惠期過後,透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。

但「轉按減息」要有四個條件配合,缺一不可:

一、新造按息息差不可出現大幅上升;

二、樓價有一定升幅;

三、轉按金額/成數不逾官方指引;

四、借款人財務情況沒有惡化。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加

嚴格來說,幾個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊,都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主,即使樓價出現一定升幅,新造按息未有大升,仍然難以轉按。

以一個2年前購入,作價1,400萬元物業為例,假設當年以五成一按,兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元,二按280萬元;總額980萬元。當中一按利率,與現時新造按息一樣,在2.15厘水平。二按利率為P(5厘),但首2年免息免供;物業二按供款假期即將完結,業主希望以轉按方式減少利息支出。

2年來,假設物業升幅20%,現值1,680萬元。根據最新的按揭指引,市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成,透過銀行最多可借840萬元。假設借款人當初的一按選用25年供款,2年下來,大概還了44萬本金,現時未償還按揭餘額656萬元,二按首2年免息免供,即沒有償還本金,現時未償還按揭餘額280萬元,即一、二按未償還餘額936萬元(見表)。現時轉按最多可借840萬元,換言之,不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按,或者另撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看:如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市,購入一個1,000萬元物業,一按年期如為25年,利率2.15厘,二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變,2年後,未償還一、二按總本金約669萬元。屆時以轉按方式避免支付利息較高的二按,樓價需要有33.8%升幅,令樓價估值升至1338萬元,才有條件轉按。

在樓價已在高位運行多年,而且一手盤開價一般貼近二手,預期樓價2年累積三成多的升幅,可能過於樂觀。換言之,流行多年,應對高息二按的市場智慧:「到時轉按」,在現時的環境下,執行有一定難度。當然,如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合,便不需要在置業後兩三年,面對難以轉按,惟有「捱」高息二按的問題。

二按

王永偉

按計劃執行董事

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