梁隼樓評:買最旺的地區的風險

好多人買樓第一樣野會問:我買層樓會唔會升值呀,升又會升幾多?要回答呢個問題,大多循兩方面去分析,層樓是否有好條件,或者層樓是否落後大市。

落後大市就不用說,總有一天會追落後,例如2011年後的細價樓,就由無人問津變成買家樂園,呎價比中高價單位還要高。至於層樓是否擁有好條件,就因人而異,不過也可以歸納為層樓所在的地段有幾高商業價值來判斷物業的升值能力。

例如同樣是新樓,烏溪沙的物業賣12,000元一呎,九龍市區的物業可賣16,000-20,000一呎,銅鑼灣的新樓就賣25,000-30,000一呎,以條件論,烏溪沙的物業是大型屋苑,有會所有泳池,也有鐵路接駁,相反市區的新樓只是單幢屋苑,只有會所沒有泳池,更加要行一段路才到達鐵路站,為何也有條件賣的比新界的大型屋苑貴?簡單一句就是地段價值決定一切,九龍市區比新界的商業價值高,而銅鑼灣的商業價值也比九龍市區高,至於商業價值是由誰決定?當然就是由市場和市民決定的。

依照上文推論,只要買到商業價值高的物業就可以安枕無憂?那又未必,因為商業價值高的地區就代表居住環境擠迫,配套也略嫌不足,例如市區的物業大多數是單幢式發展,受到位置所限連泳池也欠奉,就算有提供又因為物業伙數少而要負擔高昂的管理費開支,無論自住或投資也不化算。

近日因普選而引發的示威事件更揭示了住商業價值高的地段的風險,就是容易用作示威,令到有家歸不得,所以凡事太盡緣份勢必早盡,買樓也要適可而止,不要盲目追求升值潛力而買入商業價值極高的區域,反正樓市要升時,大部份地區都會同步上升。

買最旺的地區的風險

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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