財經分析:四叔、大仔,教你買地產股

李兆基李家傑父子

本地地產股,和內房股,不應該混為一談,但分別在那,行外人不易知道。四叔李兆基博士和大仔李家傑先生,就給出了最專業而權威的說法。

四叔說:「本港地產股好穩陣,但內地房地產有些危險。香港地產發展商有好多資產,並非單靠賣樓一項業務賺錢,內地好多地產發展商單靠買賣地產,賣不到樓的話公司便會無聲氣,股價就跌,香港情況則不同,就算賣不到樓都不怕。」

過去本欄過講過,香港的大發展商都早已建立其他收益,而不會一賣不到樓,就面對現金流斷裂。而另一方面,他們的負債水平也不高。

那麼為甚麼內房股的負債水平那麼高呢?這個問題,由副主席李家傑解答:「全世界做地產都是低買高賣,國內剛好相反,因為不准囤地,你一拿到地就要起屋去賣,所以國內房地產商差不多等於建築公司,其經營模式好辛苦,而且風險非常大。如果你不把1元借貸造成3元的生意,你就拿不到高槓桿,拿不到好業績。」

在香港,建築和物業發展是分開的,建築公司投標工程,風險是建築的過程中物料及工資成本上升,以及工業意外影響進度,則可能面對賠償。做發展商就要將物業貶值的風險承擔,這看起來似乎不大可能。

如果國內樓市真的有下行風險,對於地方經濟的衝擊可以很大,所以近期陸續有國內城市放寬調控措施,有苦自己知。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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