樓市分析:完美的樓市風暴?

整個週末都在注意佔中發展,有些人在臉書說他們佔中推低樓價,入市要多謝他們。佔中對香港經濟的影響究竟是長期或是短期仍是未知之素,以過去經驗,如果只是短暫的政治衝擊,影響也會是短暫,例如各方肯坐下談判,政治影響便屬於短暫,但如果把香港推向烏克蘭式的主權鬥爭,便會長期處於衝突局面,香港暫未有此經驗,如果樓市因此因素下跌,便不要用手去接掉下來的刀了。

不過,撇開佔中政治因素,影響樓價的長遠因素包括加息和强美元,然而觀從過去歷史,加息與樓價並無直接關係,但美元轉强,卻可令資金流出,導致樓價下跌。

近半年美匯指數越升越有(見圖),其長期上升趨勢將會是影響香港樓市的重要因素。我在反恐大棋局指出,伊斯蘭國ISIL當眾把美國記者斬首,刀手是英國口音的英國人,引起各國關注自己國民參與恐佈活動,紛紛增加軍費反恐及參與聯合國空襲伊斯蘭國在伊拉克及敘利亞的據點,各國亦預期反恐活動和介入伊拉克及敘利亞局勢將會是長期性的,筆者在文中預料世界對武器需求將會大增,而美國是最大武器出口國,加上美國未來增加出口頁岩氣,預料兩者將會令美元需求增加,有利美元上升趨勢。再者,人民幣加快自由兌換的步伐,歐元和人民幣將會挑戰美元地位,弱美元肯定不利美國,未來强美元趨勢幾乎是可以肯定。

完美的樓市風暴

回望自2008年金融海嘯後,美國大開印鈔機,美元貶值,全球也印鈔以保持兑美元的距離,否則便會過度升值,因此實際上是全球也有開動印鈔機,而亞洲區經濟繁榮,相比疲弱的歐美經濟,更能吸納投資資金,令亞洲樓價大幅上升,香港亦然,加上前朝無為而治導致供應短缺,樓價更是火上加油,問頂全球樓價。

現在方向倒轉,美元上升,而且是長期上升趨勢,全球匯價也會跟隨上升以保持兑匯距離,人民幣亦然,資金流向逆轉和住宅供應量回復正常水平,見頂的樓價將會下跌,不過美元長期上升趨勢會否令香港樓價有較長的下跌週期?再加上之前提及佔中發展成長期政治鬥爭,會否成為完美的樓市風暴?則是值得關注的。

 

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