理財知識:保證回報是龐氏騙局嗎?

見大家都探討日本樓投資,筆者又襯下熱鬧。

聽回來有個所謂的「龐氏騙局」傳說:據稱海外一些物業(除日本外,還有南洋一帶),會提供一個保證租金回報期,比如一至兩年內一定有租客,租金一定達標。不過當保證期過了之後,就由市場決定了!

那麼,頭幾年交租的錢那裡來?可以是賣樓之時撥一筆數出來支付,亦可以是由後來者支付先來者,比如A君在上個月買了一間屋,B君在下個月買了另一間屋,自然就有現金流將遊戲玩落去。當然筆者對於海外物業市場並不熟悉,亦無從得知這個傳說是否屬實。

國內以前做基建,地方政府也會對投資者作出類似的回報保證,比如一些公路、大橋、發電廠之類。如果基建收益不達標,就要地方政府給予差價,直到項目到期,由政府收回,這只不過是一種變相定息借貸:投資基建的人,全期都可以收到保證回報。購買保證回報的物業,條數就不能那麼計了!

龐氏騙局的另一個特徵,就係由後來者,支付前來者,最典型就是一些層壓式推銷術,就是由下線支付上線,直到所有的下線,都找不到新的人加入,自然就穿煲了。

筆者反對全民退休保障,就是因為這是一種龐氏騙局,在人口老化之下,收錢的人越來越多,付錢的人越來越少,一定會穿煲的。

同樣道理,如果一個國家達到人口峰值,人口減少,整體年齡不斷增加,舊有的樓已經有人居住,那麼新增的樓又要賣給誰呢?現時,地球上有兩個國家已達到人口峰值,即是日本和俄羅斯。

Japanese_population_chart_1870-2100

Russia_population_chart_1950-2100

日本國內也有大面積的建築物被廢棄,有一個島被廢棄,名叫軍艦島,據稱人口密度曾經比東京高十倍,而佈滿全國多處的廢墟,甚至可出相集。

廢墟本

或者,日本大城市置業不至於這樣,不過要避免中伏,還是去自己熟悉的地方好一點吧!

同載於property.hk/

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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