按揭攻略:按揭指引與細價狂潮

24-9-2014

現任特首梁振英上台前,曾表示希望提高香港人均居住面積,可能是上台後發現覓地困難,近來已罕有聽到有關目標。另一方面,樓價高企,新盤推出實用面積不足200呎單位,究竟香港人「愈住愈細」的趨勢是否無法扭轉?

近年樓市升浪的特色之一,無疑是細單位當旺—–差餉物業估價署數據顯示實用面積40平方米以下的小單位升幅較高、二手市場充斥細單位成交價創新高,新盤小型單位去貨速度似乎亦較理想。

細單位有價有市,原因應該不是港人喜歡「住得的骰」,而是樓價高企之下,初次置業人士負擔不了中型/大型單位,要入市大都只能考慮小單位。政府推出的雙倍印花稅、收緊中高價物業的按揭成數,亦引導資金流向小型單位。在自住及投資需求都集中小型單位的情況下,結果便是此類單位價格升幅跑贏大市。

市場需求殷切,加上「協助初次置業人士入市」的政策目標,政府在數年前一度推出「限呎地」,即在賣地章程中指定單位的最低數目,以及最細和最大樓面面積;未來一段時間,將有大量此類新盤陸續推出。

如果本地經濟維持增長、美國加息幅度又有限,樓價其實難見明顯調整,新增的小單位,不單無助提高港人居住面積,亦未必可壓低小型單位的樓價—投資者對小單位的需求同樣強勁,多增加的小單位供應,相當大比例可能由購買力較強的較富裕家庭購入,上車客對新增的供應,可能仍是望門興嘆。

換樓成本高 反迫資金集中細價樓

政府及金管局已推出多項措施,共通點都是增加中高價物業的入市成本,包括更高的印花稅及更多的首期,可說是對購買中價價物業者作出一定「懲罰」。但副作用明顯—投資需求轉向細價樓,刺激小型單位升幅。

現時樓換樓的行為遠不及過去旺市時活躍,其中一個原因是即使業主供得起,按揭指引也會迫使他不能多借。例如800萬物業(應該是不少中產業主的換樓目標價格水平),一般按揭成數只限6成,首期要320萬元。對於有能力供款,但欠缺首期(現金加物業的資產淨值)的業主,便可能放棄換樓。如果業主手持100萬元現金,但賣樓套現不足220萬元,便不足以支付換樓首期,左算右算之下,可能索性多買一個細單位收租,以免購買力被通脹蠶食—細價樓樓價高企,與業主難以換樓有一定關係。

理論上,如果放寬某類買家的按揭成數,例如未持有任何物業,買樓自住的按揭成數高一些,又或上調按揭保險的適用範圍,應該可以鼓勵部分業主以先賣後買的方式換樓。此類業主細樓換大樓,居住面積增加了,放出來的舊居又可成為上車客目標,可說是雙贏。加上有壓力測試的存在,略為放寬自住用家購買中價樓(大約是600萬元以上,1,000萬元以下物業)的按揭成數,也不會為銀行體系帶來額外風險。

不過,以現時高官少做少錯的文化,恐怕官方不會在現時風高浪急之際改變任何限制。

細價樓狂潮

王永偉

按計劃執行董事

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