梁隼樓評:普通常識看買海外樓

上星期同文有篇文章講日本樓,隨即有一位網上股神狠批該文章是教科書水平,又說了很多「唔可能」去支持自己的論據,不過筆者思前想後,也想不到這些「唔可能」特效藥對病到七彩的日本樓市有幾大幫助,於是就唔用教科書也不用實戰,一於用普通常識去思考一下。

一個法律健全的發達國家日本係上世紀九十年代已經開始印銀紙,增基建去救經濟,可是股市至今未返回1989年的三萬八千幾點歷史高位,樓市距離高峰仍有一大段距離,即係有一隻股票俾人大手拋,一日跌左90%,到第日升番30%,俾你贏了這30%又如何?

另外一些市旺才會有效的利用條件,居然又會用作炒作理由,例如市中心、近鐵路站,搞賭場、搞奧運等,請問,屯門有個居屋叫新圍苑,很近鐵路站,又有基建(西鐵)概念,為何在2003年的時候,竟然呎價500元就有交易?

筆者過去寫過數篇日本樓的文章,都認為日本樓有幾個致命的問題:

  • 稅項複雜
  • 資訊不透明
  • 無得加按
  • 匯率風險

這幾個還未夠嚇跑人?不如聽筆者論多一個觀點,大家成日覺得香港樓市易升難跌除了供樓利息低之外,就是香港的樓宇供應緊張,政府為了增加供應不惜盲搶地,連綠化地帶、天橋底都想用來起樓,填海、發展鄉郊又遭遇到極大阻力,連市區重建也被BSD弄得障礙重重,剩下可發展的土地,又要從公屋、居屋、私樓之間取捨,供應在可見未來,都難以大幅增加。

需求方面,香港每天都有150位單程証人士來港,再加各地來工作、學習的新增人口,近年的生育率又回升,這些都是不容爭議的事實。在供應漸少,需求溫和上升的情況下,已維持50年的樓市上升軌道可一直延伸下去,實現「打橫有幾長打直就有幾高」的境界。

日本樓又如何?筆者不清楚日本樓的供應數字,只知道日本的總人口不斷下降,一年少過一年,屋又年年起,這樣的發展下去,易升難跌就只有空置率而不是樓價。

同載於property.hk/

札幌夜景

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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