深夜時刻 : 樓市的剛性需求有多少

談到樓市的剛性需求,大部份人只會說剛性需求強勁,但要他提供有多少剛性需求,卻永遠提不出來,轉頭就會說每天150個單程證來港,一年已54000了,多多供應也不足夠呢,但這個說法並不合邏輯,因為不會每一個人住一間住宅,要談樓市的剛性需求,我們要看人口增長,最重要是當中的家庭人口增長。

2011年至2014年1月,家庭住宅數目由2359000上升至2418000,增長了59000個家庭,即平均每年增加19666個家庭,而2013年人口房屋類型劃分,53.4%為私人永久性房屋,16.6%為自置居所房屋,29.4%為公營租住房屋。

以每年19666個家庭增長,假設當中組成部分與現時人口相約,即時每年有10502個新的私樓剛性需求,當中包括租賃和自置居所,3264個居屋剛性需求,5782個公屋剛性需求,當然,有關數字並不包括投資所帶動的需求,所以一手私人住宅每年14000-15000個已幾乎肯定滿足到所有的需求了,數字和我早前提出的供求時間窗吻合,現時可說供應已開始達標。

為何價格仍然高企? 樓市不同金融市場,反應比較慢,個人觀感和情緖主導購買的行為,這些主觀因素左右了價格,但正如德國股神科斯托蘭尼狗與主人的理論,價格就有如這隻狗,走遠了總要回頭,走回基本因素這個主人的身邊。

而人口房屋類型劃分亦說出了另一個事實,部份人建議政府將所有土地興建公營房屋並不合理,政府應該按人口房屋類型劃分作土地規劃。

 

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