梁隼樓評:賣遠期樓花是睇淡樓市的表現嗎?

新樓熱賣一浪接一浪,最新推出的是新鴻基地產位於將軍澳站的遠期樓花項目天晉IIIA,根據田土廳的預售樓花同意書名單顯示,物業預計落成期為2016年12月31日,預計樓花期(即由現時至取得入伙紙)長達29個月。

傳統智慧告訴我們,投資要獲利基本規條是「低買高賣」,由於新樓對發展商來說只是投資項目,所以就難免令人將投資理論套在賣樓智慧上,認為發展商急於賣遠期樓花是預測到未來的樓價會跌,基於賺到盡的心態所以要襯市旺的時候盡量清貨,就算不預期樓價跌,也預期利息將會掉頭向上,早日套現還債避免增加利息開支。

以上的論點不一定是錯,但也要看對手而定,好像有個發展商把優質地段的物業囤積十年以上才拿出來賣,縱使物業以現樓發售,筆者也大膽假設他一定覺得樓市已見頂,因為該發展商可以視囤貨期間的差餉、地租、管理費、水電、維修等開支如無物外,再進一步忽略套現去投標新地皮再起樓投資的機會成本,為的只是等待最好的時候去賣得好價錢,既然現時終於發售物業,還不是覺得黃金時機已到?

不過投資物業並非如買賣股票般簡單,低買高買便可,尤其是以賣樓為主要業務的發展商,每年都會設定賣樓目標以維持公司利潤不會大幅波動,基本上能夠賣的物業就要立即推出,與此同時,政府為了增加住宅供應,除了接受低價賣地之外,同時把物業樓花期延長至最長36個月,既可增加可發售單位數目,又可幫助發展商快些套現來投資其他地盤。政府已大開方便之門,發展商不好好響應一下也相當合理。

翻查一下新鴻基的年報和相關新聞,得知新鴻基有多個地盤正動工興建中,部份地盤更把單位拆細增加單位數目,看來賣天晉IIIA是追數滿足賣樓目標居多,睇淡後市之說會否一廂情願。

天晉

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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