梁隼樓評:從貨幣供應和按揭數字睇樓價

財爺常常說樓市熾熱是因為熱錢流入,假如熱錢一走物業就難免大幅下跌,這到底是一味靠嚇,還是真有其事?只要翻查一下香港貨幣供應和樓價的關係便可知一二。

筆者從tradingeconomics.com網站得到貨幣供應量的數據,並採用M2貨幣供應量作為貨幣供應的基礎,因為經濟學所說的廣義貨幣通常就是指M2, 也反映了現實和潛在購買力。

長遠走勢(1965年-2014年)而言,M2 走勢和樓價都尚算同步,因為都係處於長期上升形勢,不過與樓價並非完全同步。
從貨幣供應和按揭數字睇樓價01

例如香港樓價自1997年第3季起下跌至1999年尾,但同期M2供應卻後覆上升,2000年尾的M2供應量比1997年第二季還上升了50%!
從貨幣供應和按揭數字睇樓價02

另一個不同步的例子是2008年的金融海嘯,期間M2供應沒有下跌,但樓價卻下跌了23%。
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不過單憑M2數據就說香港樓價與熱錢無關又太過以偏蓋全,因為香港的物業交易通常不會一筆過支付,大多數都要做按揭,而熱錢流入會令到銀行水浸繼而對貸款活動手鬆一點,到底按揭的數量和金額和樓價的走勢有沒有關係?不如又看看金管局的數據看過究竟。

根據金管局的數字,買入私人住宅物業的按揭總額自1978年起開始有數據,筆者把所有數據製作折線圖,就發覺按揭數字都一直穩定上升,只有1997年第三季至2007年第三季期間長達十年維持在5500億左右的水平,直到2007年第三季起再度重拾升勢。其後按季的升幅都相當明顯,只有在2008年有輕微下跌,及在2010年第四季至2011年第一季升幅稍為放緩。
從貨幣供應和按揭數字睇樓價04

回看樓價歷史數據,樓價由1997年第三季起見頂回落直到2003年第二季止,其後樓市反覆反彈至2005年第一季左右便維持牛皮市直到2007年第三季,恰巧就是樓市大幅回落及重拾升勢剛開始的階段。其後樓價於2008年第一季見頂回落,按揭金額都跟隨下跌了一季,而2010年尾政府剛公佈額外印花稅,那時候住宅市場成交大幅減少,按揭增長減慢當然是相當合理,與此同時樓價也停滯過一段短時間。

綜合以上數據,可見熱錢的確對樓市熾熱有關係,所以要調控香港住宅樓價,就只能靠外圍因素了。

同載於property.hk/

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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