理財知識:物業的投資條件

物業投資價值

前文有關物業符合投資商品的三個條件,筆者再次列出:

1. 再售後升值獲利的價值
2. 現金收益的價值
3. 再融資的價值

筆者稱有三種物業不符合,包括未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋,以及公務員合作社房屋。讀者問有一些這類物業都可以賺錢增值,為甚麼不算是投資商品呢?

很多物品都可以投資增值,卻沒有人視之為投資商品,比如古董,甚至一些錢幣、車票等,一樣可以「再售後升值獲利」,問題出在另一個投資概念「流通性」(liquidity)。

無錯,包括未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋,都可在第二市場出售或者由「白居二」持有者購買,只是接了貨的人,難以自由放售,這些物業具有流通性低的致命缺點。

在沒有白居二之前,已經有個政府管制的市場,給符合白表資格人仕去買入未補地價的居屋,只是眾所周知,其成交量極低,每年大約只有2,000宗成交。「白居二」推出一年,使用計劃購樓者不足四成,可見即使有政策扶持,這類物業的流通性也沒有多大改善。

據估計未補地價居屋達25萬,而租者置其屋大約出售了13萬,這36萬個單位,在報章上所顯示的天價公屋,只是鳳無麟角,絕大多數都沒有流出市場,如此低流通性的資產,並不符合投資商品的條件。就正如一些所謂「限量版」的東西,其實都沒有投價值。

我們再回頭看一下,私人住宅有投資價值有多少:

再售後升值獲利的價值:相信這個不用再說

現金收益的價值:租金收入

再融資的價值:物業以加按或轉按套現

筆走至此,相信大家都會覺得,「樓是必需品,唔應該用來炒賣」的論調是否合理。當然,有一些地方如德國,用各種法例和行政措施去剝離物業的投資價值,而德國的房價收入比又的確降至單位數字。

可是香港的未來棟樑們,如果物業真的沒有投資價值,他們又會不會去買呢?如果買樓不是能夠賺錢,還可能要面對負資產,甚至令人傾家盪產,他們又會不會急著想買呢?

這亦解釋了,為甚麼未補地價的居屋和出售公屋,為甚麼長期偏低:只有使用價值,沒有多大投資價值的資產,也沒有多少人有興趣的。

 

同載於property.hk/

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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