按揭攻略:痛苦指數解讀

2-9-2014

評論樓價是否偏高,其中一個標準是比較樓價與收入比率,數值又叫痛苦指數。不同人士計算都認為現時痛苦指數已迫近,甚至超過歷史高位的警戒線,預示樓價可能大跌。數值應該如何解讀?

樓價與收入比率,是計算一個「標準單位」相當於中等收入家庭年收入的多少倍;傳統意見認為數值愈高,代表樓價愈為偏高,樓價高,無樓一族自然苦於難以入市,所以數字又叫「痛苦指數」。不同人對於何謂「標準單位」的選擇都有不同,大致上都是以40至50平方米的小單位為準;而「中等收入家庭」標準,一般按統計處數據。雖然不同人、不同機構的準則有異,但不同統計的結果類似:現時的「痛苦指數」已直迫,甚至已超逾97年。

以一個實用面積500呎單位為例,1997年高峰期成交價約388萬元,以當年第四季家庭入息中位數19,500元計,樓價是收入的16.5倍;同一類單位,現時成交價約459萬,家庭入息中位數22,500元,即一個一般單位樓價是一般家庭收入的17倍,數字已超過1997年,預示樓價已非一般家庭可負擔。

對於「痛苦指數破頂,樓價將回落」的預警,市場當然不乏懷疑意見。綜合而言有3點:

1. 應撇開非樓市參與者。上述計算的家庭收入中位數是全港家庭數值,按此標準,香港家庭收入跑輸樓價;但香港有大半家庭居於資助房屋,他們的收入,與私樓市場無直接關係;如果只計居於私樓家庭的入息中位數,現時較97年底是上升35.7%,較樓價同期的2成升幅為高。如視居於私樓家庭為樓市參與者,則現時的痛苦指數仍未破頂。

2. 利息因素:痛苦指數在1981、1997年兩大高位,當時的新造按揭利率分別約20厘、10厘,而現時是不足2厘。即使樓價相對收入比率一樣,在按息偏低的情況下,實際上的供款比率卻大大偏低。

3. 貧富懸殊因素:各類統計都顯示貧富懸殊加劇,富有家庭不但收入較高,資產亦多。在近年供應不足,成交量偏低的情況下,購買物業的都是中高收入,而不是統計上的中等收入家庭。換言之,中等家庭的確難以負擔現時樓價,但實際上持有物業的家庭,財政負擔可能相當低。2011年人口普查,當年的數據是仍在供樓的業主,供款負擔平均只佔月入2成,可作旁證。

在借款人角度考慮,計算整體社會的痛苦指數,參考作用未必太大,如其琢磨為何痛苦指數偏高而樓價不跌,不如詳細考慮自己的負擔能力,再作入市決定。

痛苦指數

王永偉

按計劃執行董事

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