按揭ABC:如何善用按揭年期

2-9-2014

按揭年期的限制,分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制,現談一談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念,是在利率及本金都不變的情況下,年期越長則每期還款額越少,但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用,便是在未能通過壓力測試時,透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試,銀行批出按揭時,按當時利率,每月供款不可高於申請人月入50%;如按息上調3厘,每月供款不可高於申請人月入60%; 假設陳先生月入4萬元,申請400萬元的按揭,如利率為2.2厘,還款期20年,每月供款為20616元,供款超過月入一半,理論上銀行不應批出按揭;但如果陳先生將按揭年期改為25年,每月供款下調至17,346元,便可成功通過壓力測試(包括假設按息加3厘,供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生,借用的金額、他的收入亦不變,但按揭年期一改,銀行(及監管機構),便認為他由「負擔不來」,變成「負擔得來」。近年新批按揭平均年期愈來愈長,部分原因亦與借款人選擇更長年期還款,以通過壓力測試有關。

調整按揭年期的另一個應用,是在成功取得按揭之後,如果個人經濟條件有變,例如收入下跌,按揭供款影響其他開支時,便可透過延長供款期的方式,令每期供款額減少。

值得留意的是,由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制,取用按揭後延長供款期的方式,不是人人可用,那些在申造按揭時,已「計到盡」的借款人,萬一經濟環境有變,亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說,一名40歲的借款人,於銀行成功取得30年期按揭,而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年,理論上,此名借款人在日後即使財務有困難,希望以加長年期來減少按揭供款,銀行亦不會同意。

按揭年期

王永偉

按計劃執行董事

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