按揭攻略:供款負擔高或低?

26-8-2014

政府仍在苦口婆心的告誡市民,萬一按息升3厘,一般供款負擔便會高達收入7成。但市場對有關警告似乎漠不關心;市場似乎認定計算方法有問題,即政府估計偏離現實。

政府計算的一般供款負擔比率,正式名稱是置業購買力(Home Purchase Affordability);計算基於多項假設,當中部分假設甚有爭議性。

有關標準是以一個45方米單位的市值,在7成按揭、20年還款期的條件下,計算每月供款相對於私人住 戶入息中位數的比率。2014年第二季的數值是54%,高於長期平均值的47%。計算上,如果按息上升3厘,而樓價、收入不變,數字便會上升至70%。

計算中,以私樓住戶入息中位數及實用面積45平方米作為基準可說相當合理。但對於按揭條件,部分人便認為與現時新批按揭平均約25年、按揭成數約55%的現況不符,計算的供款結果便會偏高。事實上,在現有壓力測試標準下,每月按揭供款高逾月入一半,銀行根本不會批出按揭。而金管局按統計的新批按揭供款與入息比率便長期維持在35%左右。

「中等收入家庭」確難負擔現時樓價
但我們必須了解,政府訂立的置業購買力標準,是為了有效比較不同時代的樓價負擔情況,不可能隨市況不同而改變(例如一時統計20年供款,一時將標準改為30年)。另一方面,如果一切按新批按揭的實際數字統計,那就與金管局的指標完全重疊,何必多此一舉。政府的購買力標準,其實是反映樓價是否偏離中等收入家庭負擔。而結論應該很明顯,如果一個家庭收入正正處於私樓住戶入息中位數水平(約31,300元),要負擔一個實用面積45平方米的單位,的確有一定難度,而難度的確會隨按息回升而增加。

45平方米約485平方呎,以平均呎價10,000元計,樓價485萬元,7成按揭即339.5萬元,以7成按揭,30年供款,按息2.15厘計,月供12,804元,佔上述家庭
月入41%,亦僅僅符合壓力測試的要求(按息升3厘,供款為18,538元,佔月入59%)。換言之,樓價再高一點點,有關家庭都負擔不來。

而現時「剛剛可負擔」的情況,先決條件是有關家庭拿得出3成首期(相當於46個月收入),以儲蓄率為月入3成計,儲首期需時11.6年,對理財紀律的要求甚高。不論由儲首期,抑或由供款比率計,中等收入家庭要負擔一個不大不小的45平方米單位,都有一定難度。

但話得說回來,統計上中等收入家庭難以負擔「一般單位」,並不意味樓價有很大的回落風險。1997年全年住宅成交約18萬宗,近年高位是2010年的13.7萬宗,去年只有5.3萬宗,今年估計會略為回升。住宅成交量減少,意味實際上購入單位(不論是自住或投資)的買家,應該會是收入較高的一群,他們會有較強的持貨能力。此亦解釋了為什麼一大群中等收入家庭埋怨樓價難負擔,但物業價格仍是屢創新高。

珀麗灣

王永偉

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