深夜時刻 : 樓價高低指標 樓價與收入比例

要衡量樓價高低,除了從負擔比率、租金回報分析外,還有一個重要指標,就是樓價與收入比例,以全港家庭入息中位數年收入去計算需要多少時間才能買到一間建築面積50平方米的物業,物業的售價以全港平均呎價計算,這個指標的好處是有充足的數據作歷史比較,從而評估現在的樓價是高還是低。

上兩次樓市的高峰期是1981年和1997年,1981年的家庭入息中位數是$3080,一間50平方米的物業大約570000,當時樓價與收入比例高達15.42年,隨後中英談判不明朗,樓價一直滑落至1984年,跌了一半,這個稍後再說,可見指標高於15之後就見頂回落,這是不是偶然? 再看1997年。

1997年,家庭入息中位數是$18300,一間50平方米的物業大約3310000,樓價與收入比例高達15.07年,剛剛好高於15,隨著金融風暴,之後科網爆破,沙士爆發,跌至2003年見底,跌了近70%。

可見樓價與收入比例高於15時,就是一個危險的信號,現時的樓價與收入比例是多少? 最新7月的數字為15.79,已高於1981年至1997年。

至於樓價指標怎樣才叫低,可以參考上兩次的低位,1984年和2003年,1984年家庭入息中位數是$4508,一間50平方米的物業大約316000,樓價與收入比例為5.84年。2003年家庭入息中位數是$15000,一間50平方米的物業大約1000000,樓價與收入比例為5.55年,樓價指標是可以低至5-6,2009年樓市調整的情況又如何,2009年家庭入息中位數是$18100,一間50平方米的物業大約1850000,樓價與收入比例為8.51年,即是樓價與收入比例低位大約5-8左右。

現在是否置業時機,每個人的置業原因也不同,不能一概而論,做好風險管理永遠沒有錯。

而每月 www.adr168.com 內的地產數據專頁也會公佈最新的樓價與收入比例,可瀏覽以下網址  http://property.adr168.com

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以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

 

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