置業信箱:物業投資的必然和或然

本人有兩層樓,一層自住,一層放租(河畔花園),在下於2010年H+0.7%時買入,現時回報有6厘,兩層樓每月合共供款一萬,就算日後加息,本人尚且可以應付。

問題是河畔花園已達30年樓齡,加上政府及發展商銳意興建細單位,數年後細單位供應增多,擔心到時價格回落,難得近日細單位樓價可觀,現時不賣恐怕錯失良機。

由於本人入息不高,若果賣了肯定不能通過壓力測試再換碼,加上河畔花園鄰近中大,不愁沒有本地和內地生租客,故此難以取捨,希望閣下能指點迷津。

河畔花園2

 

答案

從來信可見,讀者本人也知道持有和賣出,都各有好處和壞處。

如果繼續持有,好處是繼續享受低息的按揭息率,同時由於租金收入應該比供款多,收租物業具有正現金流,可以補貼自住物業的供款支出,壞處就是可能因為政府大增中小單位的供應,令到像河畔花園的細單位價格回落。

如果出售,幾可肯定讀者不能再多買一個物業收租,套出來的錢又作何投資呢?如果讀者有投資的好路數,比物業升值及收租的回報更高,自然便不用煩惱,但讀者可能對此也信心不足。

筆者在此介紹一個投資的概念,就是「必然」和「或然」。經濟學家凱恩斯的名言:「長期而言,我們必定逝去。」可見一些必然會發生的事情,卻是對分析事情未必有意義的。可是也有一些必然會發生的事情,其實是有意義的,例如投資物業要考慮折舊,折舊到一定的程度,就要大維修,大維修又必然要再次注入資金,令到投資成本必然地上升,又必然會降低投資的回報。

可是放在河畔花園,早幾年已進行大維修,業主在十多年內,都不再需要擔心忽然又要挾錢大維修,而讀者現時享有的超低按揭息率,只要按時供款,也必然可以繼續享有。

至於讀者擔心的單位跌價問題,其實是不會影響到投資現金回報的,只有當租金收入下降之下,才會令到回報下降,同時由於讀者也沒有再加按的財務能力,亦排除了物業升值套現多少的問題。

樓價下跌,息率上升之類,都是或然發生的事情,讀者可自行估計發生的機率有多大,但相信連經濟學家都未能得出必然的結果。可是如果讀者出售收租物業的話,就會出現必然的損失,即是失去了一項正現金流的資產,以及失去了一筆低息的貸款。

筆者不會代讀者作出抉擇,反而希望讀者能考慮:任何選擇都有不確定性,有必然發生(100%),有可能發生(40-60%),有很少機會發生(<10%),以或然就必然,往往會做出錯誤的決定。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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