理財知識:物業是金融產品

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多份報章以14年不吃不喝為題,去說明現時樓價太貴。因為以現時樓價和香港家庭入息中位數計算,一個家庭要不吃不喝不買14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位。有意見認為,較健康的年期應為5年,例如德國據稱就大約是5年左右。

可是這種跨區域的比較,卻沒有足夠地考慮各地的稅制差距,以及物業市場金融化的不同程度。香港是低稅率的地方,稅款只佔總收入的一少部份,即所謂的「可支配收入」(disposable income),反而在各國很多地方,人們要納重稅,表面上很高的收入,除稅後只剩下一部份。

另外,各地的物業稅項也有所不同,比如德國,甚至是日本,對於物業交易會徵收多種賦稅,所以人們便不能負擔到高水平的樓價。而香港卻是物業稅項較少的地方。

不過,筆者認為有一項因素更加重要,就是香港物業的金融化程度極高,一般能出具收入證明,以及收入能通過壓力測試,420萬以下的物業可以向銀行借到七成按揭,更可以按情況向按揭證券公司,甚至其他財務機構供到最多九成按揭。

比如,以三成首期七成按揭為例,即係房價是收入的14.19倍,只要將收入的一半儲起來,不足9年就可以儲到首期。如果以一成首期九成按揭,更只是3年就可以儲到。

或者有一些人覺得將收入一半儲起來是不設實際,但事實上買樓是要供款的,也是佔收入的一大部份,沒有能力儲首期的人,零首期也無法供樓,以及交稅,則問題並不在樓價的高低,而是當事人根本就欠缺購買物業的能力。

有報章更例舉一名所謂慳家男怎樣儲兩年都儲不到首期,其中一項消費是購買了價值3,000元的皮靴,可以著3年,而有時間不去兼職搵錢,卻是男踢波女睇波當娛樂。

社會上好些主流的論調,都說這樣那樣買樓不可能,比如不可以借九成按揭,不可以借多過20年,不可以節衣縮食,生活水平不可以妥協,不可以儲幾年錢做首期等等。

事實上,透過各種金融服務,一般人要購買物業,並非不可能辦到的事情。而樓價能夠支持到這樣的水平,根本上就是因為能夠負擔的人,大有人在。而金融產品的計價,是不會考慮收入水平的。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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