按揭攻略:經濟下行 樓市難獨旺

12-8-2014

一如市場預料,上周中原城市領先指數(CCL)破頂創新高;另一方面,財政司司長預告本周五公布的第二季經濟增長將出現按季收縮。經濟差而樓市熱,情況有點詭異。雖然近日樓市氣氛仍然暢旺,但參考過去數據,如果經濟表現疲弱,樓市亦難獨善其身。

撇開個別情況,在大方向而言,經濟增長與樓價表現同向。參考1997年以來數據,1997至2003年,GDP都在收縮,樓價亦按年下跌。2004年起經濟恢復增長,而同期CCL大至維持上升。2008年GDP出現連續四季按季負增長,亦與當年樓價回落的時間吻合。

過去多年GDP與樓市表現大致同向

現時主流意見均認同美國將在來年加息。利率上升不一定引發樓價調整—例如2005至2006年,只要經濟增長持續,利率與樓價往往同步上升。但在經濟下行周期,利率上升卻可能引發較大幅度的樓價下跌,例如1997至1998年。

而現時部分數據已顯示,經濟環境的確存在下行風險。6月份的零售銷售增長持續下跌,或者更直觀的現象:旺區的吉舖增加,反映旅遊業帶動的增長放緩。旅客消費減少,原因可能是中港矛盾升溫,亦可能是內地反貪的副作用;而兩者的勢頭似乎都在持續。雖然不少港人對自由行有意見,但客觀而言,本地失業率近年長期在低位徘徊,與旅遊、零售暢旺不無關係。

第二季GDP按季回落,如果只是季度表現較差,當然不足以引發樓市轉向。但反觀基本因素,香港在近年一直欠缺明顯的經濟火車頭;近年經濟表現較好,主要受環球量寬、熱錢流入,及自由行的帶動。而量寬的規模已在逐步減少、旅遊業帶動的零售數字亦早見回落。在此情況下,絕不宜低估利率回升的影響。

現時的關鍵,應該是美國加息的幅度,由美國十年期國債孳息在2.4厘左右低位徘徊看來,美息似乎不會有太大的上調空間。假如美息升幅緩慢、幅度有限,即使香港出現數季增長放緩,樓價應該只會出現輕微調整。不過,如果美息升幅較市場預期為快,加上經濟衰退,樓市近期的升勢將難以持續。

山頂2

王永偉

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