梁隼樓評:樓價歷史實在告訴你的事情

反映二手市場價格的指標先後創出歷史新高,每次破位後就會有評論認為樓市即將見頂,現水平買樓是很危險的。可是歷史實在的告訴我們,自樓價指標於前年第二次突破九七年的歷史高位後,就算在該水平按市價買入住宅單位,現時也有兩成利潤。

誠如長實李澤鉅所說,地價只是樓價組成的一部份,更何況是一個技術分析形態,以此作為唯一論據分析樓市就完全是錯配。

就算迷信技術分析來評論樓市,都要熟讀過去樓市的周期規律,而樓市比股市的周期長得多,就算蒐集了二十年數據,都只能夠觀察到一至兩個周期,想觀察多一點,就要拿更多的數據如五十年(1965-2014)來分析。筆者透過李兆基博士傳及差餉物業估價處資料綜合起來才能夠連結一起,再按升跌規律分兩個周期,分別為1965-1983年,港島住宅樓價由幾十元升到約一千元一呎,然後因中英談判膠著及外圍經濟欠佳而回落,直到1984年落實中英聯合聲明後樓價再重拾升軌,樓價由七百元起步升到1997年中的七千七百多元為止,然後因金融風暴、樓市八萬五、沙士等多項因素打擊,令樓價由高位下跌七成,不過比起1984年的起點仍有數倍升幅。

港島樓價

現時的升浪由2003年的三千多元起步,升到現水平約一萬二千多元約有三至四倍升幅,和過去樓市周期動輒升十倍作比較,樓市距離真正的見頂似乎還有距離。

另外比較一下過去兩個周期的升跌時間,1965年的一浪的調整期約三年左右,而1984年的一浪的調整浪約為六年,可以觀察到香港的樓價都是升的時間比下跌的時間長得多。

從上升的時間推算,香港的樓價的確已到達了臨界點,不過政府的一系列調控樓市措施除扭曲了市場需求外,會否連同上升時間規律也一併扭曲就值得深思。

另外要留意過去兩個樓市周期上升十倍以上後才有顯著調整,今次周期至今約升了四倍左右,就算有調整幅度也不會太大,預測樓市將會跌一半或以上的專家們,恐怕會又一次撲空。

(附錄:九龍及新界的樓價圖)

九龍樓價

新界樓價

 

 

同載於property.hk/

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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