深夜時刻 : 一手物業負溢價與供應情況

近期,香港樓巿出現很奇怪的情況,二手物業市場熾熱,細單位搶高,業主心雄,紛紛封盤,最新中原城市領先指數報124,剛剛好創了歷史新高,但另一邊箱,發展商急於散貨,一手住宅頻頻貼價甚至低於二手價格開售,根據美聯物業研究部的資料,2014年第二季一手住宅相對二手住宅出現3.8%的負溢價,可見供應已經開始到位,甚至要低於二手價散貨。

要解釋這種奇怪情況比較困難,相信是二手業主與發展商對訊息理解和市場睇法存在很大的分別,政府微調雙倍印花稅執行細節後,二手業主錯誤理解為減辣的前奏,而早前租樓的買家亦因為有關訊息,恐怕上不到車,出現恐慌性買入,但由於彈藥有限,細單位就這樣被搶高了,二手業主心雄,就此紛紛封盤。發展商則認為這消息是機不可失,積極推盤,今年賣不完,下年有更多盤要推售,故此不惜貼二手價開售,甚至低於市價盡快清貨,對上一次一手物業負溢價要數到2000-2002年了。

截至2014年6月,建築中單位加貨尾單位達62000個,較2010年12月時多13000個,我以此公式計算,假設這62000個有80%會於未來三年推售,為49600個,即平均每年市場要消化16533個一手單位,還未計每年的新建居屋,四季移動平均線也升至15467個,供應趨勢仍在上升中,由於推出與建築期存在2-3年時間差,可見2016-2017年樓價還未見底,甚至不知何時見底,亦解釋了為何我預測2016年樓價將較2013年高位(中原城市領先指數123.66)低30%以上,不用心急,2016年就知我的預測是否正確。

我認為這個奇怪現象不會持續太久,實際上,踏入八月,二手成交開始大幅放緩出現乾升局面,今年還有10000伙樓花待售,恐怕這個小陽春撐不了多久。當然,政府還是要有兩手準備,假如樓價失控,大幅增加買家印花稅是震慑市場的最佳方法。

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一手物業與二手物業出現負溢價

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一手供應自2010年起持續上升

 

 

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